В последние годы на российском рынке недвижимости все больше утвердился новый формат жилья: апартаменты, давно прижившиеся в Европе и Америке. Его главное преимущество – более низкая цена по сравнению с апартаментами – разница может составлять до 30%. Что это: знаменитый сыр в мышеловке или возможность выгодной инвестиции? Каковы основные различия между квартирами и квартирами? С чем связано появление нового типа недвижимости?
Зачем нам квартиры?
Внешний вид квартир в первую очередь связан с особенностями законодательства. Дело в том, что современные градостроительные нормы накладывают на застройщиков множество обязательств, в том числе возведение жилых домов только на предназначенных для этого землях с особым статусом. Кроме того, застройка жилых домов часто запрещена. Еще один момент – необходимость обеспечения жителей нового района при застройке необходимой инфраструктурой: дорогами, школами, детскими садами. За кучей следует целый комплекс нормативов: уровень инсоляции, санитарные правила, высота потолка и т.д.
Все эти проблемы решаются достаточно просто – строительством коммерческой недвижимости. По сути, здание может выглядеть как обычный жилой дом, с комнатами, схожими по планировке и функциональности с обычными квартирами. Также старые промышленные здания часто перестраивают под квартиры. Но по документам эти помещения будут не жилыми, а коммерческими. Несмотря на то, что процесс приемки таких зданий проще, застройщики в целом стараются добиться одинакового уровня комфорта при обустройстве квартир, учитывая высокие запросы покупателей. Вы можете спроектировать здание как офисный центр или гостиницу.
Юридические различия
Основное и наиболее принципиальное отличие юридического смысла. Квартира является объектом жилой недвижимости, а значит, правила ее начисления и использования регулируются привычным для нас и более лояльным к собственникам Жилищным кодексом. Квартиры являются нежилой, то есть коммерческой недвижимостью, действия с ней регулируются Гражданским кодексом.
Расшифровка термина «квартира», закрепленная в законе, распространяется только на гостиничные номера — она есть в приказе Минкультуры № 1488. Согласно ей, это помещение площадью 40 м², не менее двух комнат, оборудованных мебелью, пригодных для временного проживания. Также есть 2 типа квартир: под общественные помещения или под гостиницу – второй вариант предпочтительнее с точки зрения налогов.
Еще один момент касается общественных мест. В многоквартирном жилом доме они принадлежат всем собственникам квартир на правах долевой собственности, которые могут определять их назначение и использование. В случае с квартирами этот вопрос законодательно не урегулирован.
Характеристики регистрации и использования
Поскольку правовое положение квартир еще не столь лояльно, социальных гарантий меньше. Все законы, принятые в отношении жилой недвижимости, не будут распространяться на квартиры, что делает их владельцев менее социально защищенными. Например, снять квартиру за долги практически невозможно, а квартиры не защищены законом.
Важный момент: в отличие от квартиры, в квартире нельзя прописаться навсегда, хотя при покупке такого вида недвижимости, как квартира, она переходит в бессрочное пользование без ограничений. Собственник квартиры может сделать временную регистрацию на 5 лет с возможностью продления, но эта возможность не будет доступна третьим лицам. Временная регистрация позволяет оформить регистрацию в поликлинике, детском саду и школе, но с ограничениями: заявление будет рассматриваться после аналогичных заявлений жителей с постоянным видом на жительство.
Цена: реальная, ипотека, налоги, платежи
Одно из главных отличий, привлекающее большинство покупателей квартир, — привлекательная цена, которая обычно на 15-30% ниже, чем у обычных квартир аналогичной площади и расположения. В этом отношении большинство квартир не может конкурировать с квартирами.
Не все так однозначно. Например, стандартная ставка налога на 2020 год для квартир составляет 0,5% или 2% в зависимости от типа здания, а для жилых помещений – 0,1%-0,3%. Сумма рассчитывается от кадастровой стоимости. Также нельзя получить налоговый вычет за квартиры при покупке, а для квартир он может составлять до 260 тысяч рублей на одного собственника при покупке за наличные, и до 520 тысяч при ипотеке.
Ставка по ипотеке также будет выше, к тому же на квартиры не распространяются льготные и субсидированные программы. С другой стороны, такие заявки одобряются без проблем: стоимость обычно ниже, невозможность регистрации облегчает отчуждение имущества в судебном порядке, разумеется, в случае неуплаты.
Тенденция к росту расходов ничем не отличается от выставления счетов за коммунальные услуги. Здесь тоже отсутствуют социальные льготы на электроэнергию, воду и газ – они рассчитываются по тарифам для хозяйственных нужд. Также отсутствуют законы, регулирующие деятельность управляющих компаний. Таким образом, разница в размере прибыли может достигать до 20% вверх. Также будут выше платежи за интернет, телефон и другие услуги.
Что является лучшим вложением
Если необходимости в ипотеке нет, а недвижимость сама не покупается, то лучший вариант – квартиры. Как правило, они продаются уже готовыми и часто с мебелью. Кроме того, все большую популярность набирает формат апарт-отелей или многофункциональных комплексов (МФЦ): своеобразный микс между клубным домом и отелем. Помимо апартаментов, на его территории часто располагаются рестораны, кафе, спортивные и спа-центры, торговые ряды, конференц-залы, зоны отдыха и служба приема и размещения. Здесь можно жить одному, не покупая дополнительных услуг, а можно заключить договор с управляющей компанией, которая будет заниматься всеми вопросами аренды: поиском арендаторов, контролем платежей и даже уборкой квартир.
Если вы ищете жилье для собственного постоянного проживания, а также у вас ограничены средства на единовременный платеж за покупку, вам стоит остановить свой выбор на обычных квартирах. Здесь вы можете зарегистрировать себя и третьих лиц, иметь юридические гарантии, платить меньше налогов и при необходимости получить более низкую ставку по ипотеке. Кроме того, квартиры более выгодны для перепродажи: спрос на них меньше падает, а цена в долгосрочной перспективе больше растет.
