Аренда дома по своей сути — довольно рискованное дело: даже самый добрый арендатор, обещающий порядок в доме и своевременную оплату, может оказаться недобросовестным. Недобросовестные арендаторы могут испортить вашу мебель и технику, поменять замки, сдать квартиру в субаренду или даже нагло отказаться от аренды, не выезжая из вашей жилплощади. Что делать в каждом из этих случаев и как заранее обезопасить себя от подобных проблем – разберемся прямо сейчас.
1. Арендаторы испортили свое имущество
Они сломали кровать, разбили телевизор; словом, испортили все, что изначально принадлежало вам. Теперь нужно получить компенсацию от жильцов; проще всего это сделать, если вы подписали договор аренды и составили акт приема-передачи всего имущества, которое было в квартире до ее сдачи. В этот акт лучше вносить не только бытовую технику и мебель, но и состояние потолков, полов, стен и окон – часто жильцы портят обои (особенно если они установлены с животными или детьми), окна может сломаться, полы могут быть поцарапаны. При наличии акта жильцы просто обязаны возместить вам ущерб в полном объеме по условиям договора. Если они не хотят соблюдать условия контракта).
Если не было акта приема-передачи, то и в суде можно доказать вину жильцов: если у вас есть фото жилья жильцов «до» и «после», и на фото четко видно, какой ущерб было сделано к какому имуществу. Желательно, чтобы у вас была пара свидетелей, которые видели квартиру до заселения жильцов и могут хотя бы устно подтвердить ваши слова. Неплохо, если вы сохраните переписку с арендатором еще до сдачи квартиры.
2. Сделали ремонт, а вы не знали
Конечно, если жильцы сделали только лучше и поменяли старые обои на новые, судить о них не за что, особенно если изменения в квартире стали для вас действительно приятной неожиданностью. Но по правилам договора (если он заключен) жильцы не имеют права производить ремонт или косметический ремонт в квартире без их согласия. То же самое касается ванн и душевых – это замена инженерных сетей, которая без вашего согласия также подлежит административным санкциям. Некоторые хитрые люди даже продают «хозяинскую» мебель дороже, покупая взамен более дешевую, и тем самым наживаются на его имуществе.
Чтобы этого не произошло, обязательно пропишите такой пункт в договоре аренды и проговорите это правило несколько раз с новыми жильцами. Если, несмотря ни на что, проблема уже появилась, вы имеете полное право требовать от жильцов вернуть все как было. Они не хотят снова обращаться в суд. В суде вам нужно будет (как и в предыдущем пункте) доказать, что до выселения жильцов квартира выглядела иначе.
3. Вас не хотят пускать в квартиру
Обратите внимание, что по условиям стандартного договора аренды арендодателю, как правило, не разрешается входить в квартиру, когда жильцов нет дома. Так как арендаторы платят вам за временное проживание в квартире и оставляют в ней свои вещи, вы можете приходить в съемную квартиру только по договоренности с арендатором и только в его присутствии. Но также можно проверить состояние дома и приехать в аренду, если проверки будут проводиться в разумных пределах, а не раз в три дня.
Но если жильцы несколько месяцев не хотят вас пускать, то переговоры не помогают и соседи жалуются на шум? Попробуйте снова войти в квартиру в присутствии участкового; скорее всего, вам придется письменно объяснить, почему вы решили срочно войти в квартиру. Даже если жители не откроют дверь даже при полицейском, можно пригласить техника и в присутствии полицейского открыть замок. Кстати, когда вы входите в квартиру, компания участкового только вам на руку; Вы сможете немедленно устранить повреждение, если это применимо.
4. Сдал квартиру в субаренду
В таких случаях возникает основная проблема: в стандарте аренды обычно отсутствует раздел об ответственности арендаторов за несогласованную сдачу помещения в субаренду, а их устное соглашение не имеет юридической силы. Если такого пункта в вашем договоре не было, то вы можете сделать только одно: расторгнуть договор досрочно и выселить жильцов в принципе либо по обоюдному согласию, либо через суд.
Если вы хотите включить такой пункт в договор, то все не так просто – сам договор все равно придется вносить в Единый государственный реестр прав (ЕГРП). Только тогда суд возьмется за дело и заставит жильцов возместить вам моральный ущерб. Формулировка нового пункта в договоре может быть иной, например, «запрещается субаренда жилых помещений в отношении жильцов» или «жильцы не имеют права сдавать жилые помещения в субаренду на любой срок без предварительного согласования с собственником».
5. Я не хочу платить за аренду
Такая проблема обычно возникает в двух форматах: особо жадные жильцы продолжают жить в квартире, но не платят, либо не платили месяц или несколько месяцев, а потом съехали. И особенно грустно будет тем арендодателям, которые не договорились с жильцами: выселить наглецов через суд еще можно, но вернуть деньги уже не получится.
Если договор есть, но жильцы все равно не платят и отказываются вести переговоры, посмотрите, что написано в договоре: обычно там указывается срок отсрочки ежемесячного платежа. По истечении этого срока вы можете расторгнуть договор с помощью адвоката или районного суда. Но имейте в виду, что есть два типа контрактов: краткосрочные и долгосрочные. В краткосрочной перспективе можно выселить жильцов, которые не платят 2 месяца. Но долгосрочная – на срок от одного до пяти лет, и в этом случае выселить жильцов можно только через 6 месяцев неуплаты.
Также можно попытаться договориться с управляющей компанией и отключить электричество и воду в квартире. Это не самый приятный способ, но вряд ли арендаторы смогут жить здесь сейчас.
А если жильцы не заплатили и съехали, идите в суд (опять же, только с договором). Они помогут найти беглецов и вернуть долг. При этом, если жильцы решили не уходить с пустыми руками и в квартире чего-то не хватает, не забудьте написать заявление в полицию. А чтобы обезопасить себя в будущем, берите с новых жильцов залог, который они вернут только перед выездом из квартиры и после оплаты последних коммунальных платежей – никто не хочет терять деньги, жильцы не исключение.
