Процесс подбора дома, отвечающего всем необходимым параметрам, иногда занимает много времени. Когда жилплощадь уже выбрана, заключение срочной сделки не всегда возможно. Это связано с тем, что у любой из сторон могут возникнуть различные сложные ситуации: одобрение ипотеки, проблемы с документами и т.д.
Для обеспечения заключения основного договора купли-продажи существует и предварительный договор. Детализируются пункты, по которым продавец и покупатель договариваются о оформлении сделки в будущем. В случае, если кто-то передумает, с помощью предварительного соглашения неблагонадежный оппонент может быть привлечен к уголовной ответственности или к уплате штрафа.
Недвижимость — предварительный договор купли-продажи
Предварительный договор – это соглашение, согласно которому две участвующие стороны определяют свои намерения заключить основной договор в будущем. Если один из участников решит отказаться от обещанной сделки, дальнейшая ситуация решается в суде. К предварительному договору предъявляются основные требования:
- Ваша форма должна быть сформулирована в соответствии с типом принципала;
- В документе обязательно должен быть детализирован и описан предмет основного договора, а также условия, которые удовлетворяют оба контрагента.
ПДКП должен быть составлен в соответствии с установленными нормами ГК РФ, иначе он не будет иметь юридической силы и будет легко обжаловаться в суде.
Важно: Регистрировать предварительный договор не обязательно, но все же рекомендуется заверить его у нотариуса; Таким образом, вы можете убедиться, что он составлен правильно, и убедиться, что документ соответствует законодательным нормам.
Нужно ли заключать преддоговор
Из-за того, что недвижимость имеет высокую стоимость, многие не могут заплатить сразу. В таких случаях рекомендуется заключить MAAP. Этот документ подписывается сторонами сделки по соглашению и личному желанию. Если подлежащая заключению операция предполагает ипотеку или участие несовершеннолетних, заключение предварительного договора является обязательным.
Разновидности ПДКП — ключевые моменты
Предварительный договор купли-продажи недвижимости можно разделить на несколько видов:
- Между покупателем и застройщиком;
- Купить квартиру в ипотеку;
- С авансом предмета договора;
- В уходе за детьми.
Значение и форма каждого подвида напрямую зависит от конкретных обстоятельств и продаваемого или приобретаемого предмета. Давайте рассмотрим каждый из них более подробно.
Если вы хотите купить квартиру от застройщика
Согласно установленному Федеральному закону о долевом строительстве, застройщики имеют право привлекать покупателей только в рамках договора долевого участия. Это защищает права дольщиков от рисков и застройщиков, действия которых незаконны. Есть фирмы, которые пытаются обойти закон. Они предлагают акционерам «схему выставления счетов» вместо условий, которые должны быть предложены в рамках DDU.
При заключении такой сделки покупателям предлагается заключить предварительный договор купли-продажи жилых помещений, находящихся в стадии строительства. Только когда дом полностью перестроен и приобретает статус предмета собственности, можно заключить основной договор. Закон не запрещает инвестировать в строительство объекта, но если его еще нет, купить квартиру и совершить основную сделку невозможно.
Покупка жилья по ипотечной программе
Для приобретения жилплощади у застройщика в ипотеку требуется банковская оценка кредитоспособности заявителя. Если кредитная организация примет положительное решение, заемщик может заключить договор со строительной компанией.
Обратите внимание: Ни один банк не будет выделять средства на сделку по «счетной схеме», ипотека может быть оформлена только в рамках договора долевого участия!
Если квартира перестраивается и находится в чьей-то собственности, и вы хотите купить ее по ипотечной программе, с продавцом необходимо заключить ПДКП. В этом случае банк должен предоставить следующую информацию:
- Согласованная стоимость контракта на имущество;
- Согласие собственника на продажу;
- Указанное время заключения договора;
- Порядок урегулирования согласован между сторонами.
Предварительный договор с внесением аванса за объект
Для документального оформления предстоящей сделки и обоснования необходимости внесения залога за приобретаемое жилье контрагенты заключают предварительное соглашение. Этот документ позволяет заказчику зарезервировать покупку конкретного объекта. Продавец, согласно заключенному договору, должен приостановить поиск других более выгодных покупателей.
В этом случае такой договор предоставляет гарантии обеим сторонам. Если претендент на квартиру нарушит свои обязательства, аванс покроет убытки продавца. А до заключения основного договора покупатель может не беспокоиться о том, что выбранная жилплощадь будет продана.
Купля-продажа при опеке несовершеннолетних
Если вы являетесь опекуном несовершеннолетнего и хотите продать недвижимость или акции, принадлежащие вам, требуется разрешение уполномоченного органа опеки. Если опекун не даст разрешения, любая сделка будет считаться недействительной.
В таких случаях предварительный договор должен быть нотариально заверен и только после этого представлен в органы опеки и попечительства. Сделка купли-продажи не будет одобрена, если не будут представлены доказательства покупки новой квартиры с равными или лучшими условиями.
Существуют ли риски при заключении ПДКП
Заключение предварительного договора не исключает определенных рисков. К сожалению, покупатель в этом случае может пострадать больше, чем продавец. Учитывайте возможные риски:
- Полной гарантии получения желаемой квартиры нет.
- Предварительный договор может быть признан недействительным.
- Продается двухэтажный дом.
- Потеря аванса.
- Квартира может быть в тягость.
Внимание: Срок сдачи MAAP устанавливается самими участниками. При отсутствии указания точной даты в договоре основной договор может быть заключен в течение одного года со дня заключения предварительного договора. По истечении 365 дней договор считается недействительным.
Что должен содержать предварительный договор купли-продажи
Документ должен быть правильно составлен и содержать:
- Информация о контрагентах – имена всех собственников недвижимости, а также тех, кто их приобретает;
- Информация о недвижимости: адрес квартиры, количество комнат, площадь, кадастровый номер и т.д.;
- Дата заключения сделки — пишется цифрами и прописью;
- Если задаток передается продавцу, это должно быть прописано в предварительном договоре. При этом необходимо иметь при себе денежную квитанцию с указанием суммы и срока;
- Цена сделки: после заключения МКП не может быть изменена;
- Порядок расчета соглашения;
- Ответственность контрагентов в случае нарушения договора;
- Обязанности продавца — в случае дальнейших действий. Например, выписки из ранее зарегистрированных жильцов квартиры.
ВЫВОД
Необходимо заключить предварительный договор, чтобы максимально обезопасить себя. Если подойти к этому ответственно и прописать необходимые пункты, можно избежать многих неприятных ситуаций при заключении основной сделки купли-продажи. Прежде чем подписать документ, внимательно изучите и прочитайте договор.
