Сделки с недвижимостью являются одними из самых распространенных в повседневной практике. Чаще всего под понятием недвижимости мы представляем знакомые объекты: дома и квартиры, нежилые помещения, земельные участки. Но вы часто можете быть поставлены в тупик, когда сталкиваетесь с исключительными вариантами. Парковочное место, асфальтированный участок, забор, лесной массив, недостроенный дом — выясняем, какие объекты являются недвижимостью, а какие нет.
Что говорит закон: понятие недвижимости
Понятие недвижимого имущества раскрыто в статье 130 ГК РФ. В его первом пункте указано несколько видов недвижимости.
Среди них:
- Все, что по своему характеру тесно связано с землей или недвижимостью, в том числе участки недр и земельные участки.
- Объекты, связанные с землей: строения, строения, незавершенные строения. Уточняется, что речь идет о тех объектах, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению. К ним относятся нежилые и жилые помещения.
- Паркинги расположены в специально спроектированных зданиях или их частях, что должно быть отражено в документах, устанавливающих кадастровые нормы. Например, такие места должны быть физически разделены отметками и отмечены на документах поэтажного плана.
- Недвижимость по закону. Суда внутреннего, морского и воздушного плавания, требующие государственной регистрации.
- Другие активы, которые по закону могут быть отнесены к недвижимости.
Все остальные вещи, в том числе ценные бумаги и денежные средства, не считаются недвижимым имуществом.
Из-за достаточно вариативной формулировки «иного имущества» в судебной практике нередко возникали ситуации, когда недвижимым имуществом пытались признать самые разные объекты. Эта инструкция давала законодателям возможность объявлять недвижимым имуществом те объекты, которые они хотели.
В связи с этими трудностями в 2015 году вышло постановление пленума ВС РФ, в котором разъяснялись нетиповые объекты. В нем говорится, что недвижимое имущество можно разделить на объекты, возникшие в силу природы и в силу закона. Объекты природные, наземные и рукотворные, созданные человеком на указанной земле или под ней.
При этом нет необходимости регистрировать объект, который подходит под это описание. Согласно этому уточнению, незавершенные строения могут быть признаны недвижимостью: главное, чтобы у них был фундамент. А вот асфальтированный участок, например, не имеет признаков недвижимости, поэтому к таким объектам не относится.
Недвижимость по своей природе
Земельный участок – это территория на земной поверхности, имеющая определенные границы, проведенные в соответствии с законодательными нормами. Чтобы иметь право распоряжаться участком, в том числе совершать с ним сделки купли-продажи, необходимо индивидуализировать себя: зарегистрироваться в кадастровом реестре.
Стоит уточнить вопрос о недрах, которые также упоминаются в законе. Найденные в них полезные ископаемые не принадлежат хозяину земли, даже если они находятся под ним. Недра являются законной собственностью государства, поэтому в их ведении находится Российская Федерация и субъекты. Но леса и воды в эту категорию не входят: они принадлежат земле.
Недвижимость по характеру связи с землей
Все просто – это здания и сооружения, расположенные на земле. В комментариях к ГК поясняется, что под такими объектами подразумеваются все искусственные сооружения, фундаментально связанные с землей. К ним должно быть применимо и понятие неделимой вещи, разделение или движение которой невозможно без утраты или изменения ее функций, повреждения или разрушения.
Важно учесть еще один нюанс: строение должно быть капитальным. То есть, если в характеристиках объекта указано, что это сборно-разборная конструкция, его нельзя считать недвижимостью; его можно переставить в другое место, не нарушая конструктивных особенностей.
Что касается отличия зданий и сооружений, то в каждой конкретной ситуации контролирующие органы проводят такую инвентаризацию. В общепринятой практике зданиями называют объекты, предназначенные для постоянного пребывания людей, а сооружения предназначены для решения определенных технических задач.
До недавнего времени много споров вызывали объекты незавершенного строительства. Их правовой статус был неоднозначным, поскольку законы не давали окончательного определения того, что можно было к ним отнести. Однако в 2004 году ее положение было узаконено: объекты незавершенного строительства были признаны недвижимостью.
Также стоит помнить, что участок земли и расположенные на нем постройки неделимы. То есть при покупке здания или доли в нем собственник получает право и соответствующую часть земли, на которой находится объект.
Жилая недвижимость
В Жилищном кодексе сказано, что к жилым помещениям относятся комнаты, квартиры и жилые дома целиком или доли в них. Такие объекты должны быть предназначены для постоянного проживания, физически разделены в пространстве и юридически признаны жилыми.
Жилые дома могут включать комнаты для проживания и подсобные помещения, необходимые для осуществления хозяйственных нужд: кухни, кладовые. Помимо многоквартирных домов, к таким объектам относятся общежития, дома на колесах, социальные объекты – дома престарелых и детские дома.
Также в эту группу входят индивидуальные жилые дома, то есть изолированные и имеющие не более трех этажей. Есть дома бытовки, то есть с небольшим приусадебным участком. Много вопросов возникает по дачам, даже после активного введения с 2006 года «дачной амнистии», которая продлится до 1 марта 2031 года.
В основном садовые дома не являются жилыми, так как не предназначены для круглогодичного проживания. Также важно состояние земли, на которой стоит здание. Дом, расположенный на земле сельскохозяйственного или садово-огородного назначения, нельзя будет признать жилым; здесь запрещено капитальное строительство. А вот на участках, предназначенных для садоводства, личного подсобного хозяйства, индивидуального жилищного строительства, допускается. Официально садовыми домиками называют нежилые дачи. Нежилые строения можно переоборудовать в жилые, но на практике это часто вызывает трудности.
Нежилое помещение
Существует еще много видов нежилых помещений, но главное их отличие от описанных выше в том, что они не должны быть предназначены для постоянного проживания.
Наиболее распространенные виды нежилой недвижимости по функциональному назначению:
1. Компании-производители, за исключением линейных установок.
2. Непроизводственные компании.
- Склады.
- Коммерческие объекты: офисные здания, торговые центры, гостиницы, рестораны и т.д.
- Сельскохозяйственные объекты: ангары, фермы, теплицы.
- Социальные здания: больницы, университеты, школы, детские сады.
- Объекты специального назначения: церкви, музеи.
- Административные здания.
- Природные комплексы: парки, сады.
3. Линейные объекты.
- Линии электропередач.
- Трубопроводы.
- Железнодорожные пути.
- Дороги и т.д.
Одним из самых спорных объектов в этой категории являются квартиры. В последнее десятилетие этот формат недвижимости в России стал особенно популярен. Поскольку такие помещения расположены в нежилых зданиях, застройщик не обязан применять все требования законодательства к жилым объектам при строительстве. Меньше ограничений, отсутствие социальной нагрузки, строительство на более дешевых участках, отведенных под нежилые объекты. Все это значительно снижает затраты застройщика, а значит и конечную стоимость квартир.
В этом смысле многие сделали выбор в пользу такого формата недвижимости, несмотря на невозможность в них прописаться и проблемы с регулированием стоимости коммунальных услуг. Весной 2021 года в Госдуму был внесен законопроект о возможности перепрофилирования квартир в жилые помещения, его рассмотрение перенесли на 2022 год. Эксперты сходятся во мнении, что сделать это в отношении уже построенных квартир будет невозможно.
Еще один тип объекта, который трудно определить, — это гаражи. Для регистрации права гараж должен быть капитальным, то есть иметь основание, ту самую связь с землей, указанную в законе. Поэтому легкие металлические конструкции, которые можно перемещать с помощью оборудования с одного места на другое, не могут быть признаны недвижимостью. А вот капитальные гаражи, пристроенные или отдельно стоящие, могут быть зарегистрированы.
Классификация при регистрации прав и постановке на кадастровый учет
На практике этот вид классификации имущества является наиболее важным для большинства граждан. Ведь от этого зависит, к какому типу будет присвоен тот или иной объект и можно ли зарегистрировать на него право. Так же от выбора типа объекта по данной классификации будет зависеть, какие впоследствии будут действовать законодательные нормы, в том числе и в налоговых вопросах.
В эту классификацию входят:
- Уникальный комплекс недвижимости.
- Строение: гараж, садовый домик, многоквартирный дом, нежилое здание. На данный момент они активны, но с 1 января 2023 года будут подавлены: жилой дом и жилой дом.
- Участок.
- Автомобильное место.
- Объект в стадии строительства.
- Спальная комната. Жилая — квартира, комната, специализированный жилищный фонд (в доме системы социального обслуживания, обслуживания, маневренного фонда, в общежитии, для временного поселения, детей-сирот и т п.). Нежилое помещение: общее имущество в многоквартирном доме, подсобное использование.
- Компания как недвижимый комплекс.
- Строительство: подземное, линейное, площадное, многоэтажное, складское, другое.
Другие классификации собственности
Помимо деления недвижимости на объекты по характеру и по закону существует множество других классификаций.
По форме собственности недвижимость бывает:
- индивидуальный;
- коммерческий;
- муниципальный;
- условие.
По специализации:
- специализированный — его функции конструктивно ограничены: церковь, котельная, школа;
- неспециализированные: объекты, которые можно использовать для разных целей.
Готов использовать:
- в разработке;
- завершено;
- что требует реконструкции.
Свойства по происхождению и масштабу:
- коммерческие здания;
- административные комплексы;
- частные жилые дома;
- жилой дом;
- комнаты и квартиры в многоквартирных домах;
- жилые комплексы;
- земельные участки;
- офисное помещение;
- участок загородного дома;
- земельные массивы.
Что не относится к недвижимости
Список объектов, не являющихся недвижимостью, огромен. По сути, все это объекты материального мира, не соответствующие признакам, описанным в статье 130 ГК РФ. В большинстве случаев вопросы возникают в связи с такими объектами, как киоски, автостоянки, вольеры для животных, рекламные конструкции, заборы и перила, террасы, фонтаны, торговые павильоны на остановках, беседки — все эти конструкции не относятся к недвижимости.
