Современному человеку важно быть экономически грамотным, чтобы сознательно защищать свои интересы, прежде всего имущественные. При распоряжении имуществом, которым является недвижимость, нужно понимать, какая оценка для каких целей используется. Кадастровая и рыночная оценки квартиры имеют схожие характеристики, но и принципиальные отличия.
Определение рыночной стоимости квартиры
Рыночная стоимость квартиры, по сути, является оценкой недвижимости в процессе согласования между продавцом и покупателем. Поэтому это индивидуальная стоимость, зависящая от имиджевых факторов.
Характеристики дома
- расположение объекта (город или сельская местность, центр или периферия, офисный, промышленный или жилой район, престижность окружающей среды и т д.);
- доступная среда (транспорт, торговля, образование, банковское дело, digital, досуг и т д.);
- срок службы объекта (новостройки или вторичное жилье, учитывается в зависимости от строительного материала дома и срока службы: кирпичные объекты – до 100 лет, панельные объекты – до 60 лет) и так далее
Характеристик квартиры
- уровень качества отделки объекта (с учетом свежести ремонта и характеристик отделочных материалов с точки зрения экологических, эстетических и других факторов);
- количество этажей;
- панорамный вид из квартиры;
- соседство (шумные или тихие соседи);
- репутация управляющей компании (уровень выплат) и др
Предварительную рыночную стоимость предлагает сторона продавца или его представитель (агент по недвижимости). К определению рыночной стоимости эксклюзивного объекта, не имеющего аналогов, либо в залоговых целях может привлекаться профессиональный специалист по оценке недвижимости.
В зависимости от конъюнктуры рынка и экономики в целом рыночная стоимость, ранее назначенная продавцом при готовности купить квартиру, может претерпевать существенные изменения в связи с необходимостью учета мнения покупателя и проведения переговоров с ним.
Определение кадастровой стоимости недвижимости
Кадастровая стоимость является результатом профессиональной и государственной оценки объекта. Кадастровые специалисты (инженеры) проводят оценку на основе рыночной информации и экономических характеристик использования недвижимого имущества. В отличие от индивидуальной рыночной стоимости каждого объекта недвижимости, кадастровая стоимость представляет собой массовую оценку. Осуществляется по принципу оценочного зонирования (например, чем дальше от центра города, тем дешевле стоимость объектов).
Процесс кадастровой оценки не требует осмотра объекта, стоимость определяется с помощью карт. Таким образом, основным фактором, влияющим на кадастровую стоимость, является местоположение. Две одинаковые по площади, этажности и другим сопоставимым характеристикам квартиры могут иметь одинаковую кадастровую стоимость, но различаться по рыночной стоимости, например, из-за разного уровня отделки или ремонта.
Сфера применения кадастровой стоимости в основном налоговая. Результаты кадастровой оценки используются для исчисления налогооблагаемой базы налога на недвижимое имущество физических лиц, учитываются при контроле указанной цены в целях предоставления вычета из налога на недвижимое имущество по налогу на прибыль физических лиц. Кадастровая стоимость находит применение и для других целей, предусмотренных законодательством: для оценки объектов, например залога или задатка, наследственных или дарственных имущественных отношений.
Кадастровая оценка доводится до сведения налогоплательщиков в личном кабинете налогоплательщика или налоговыми извещениями, в которых приводится, например, расчет налога на имущество физических лиц. Самостоятельно проверить кадастровую стоимость объекта можно на сайте Росреестра по кадастровому номеру, зарегистрированному в Едином государственном реестре недвижимости (ЕНРН). Эта проверка необходима, если есть причины не согласиться с кадастровой стоимостью и возразить против нее. Кадастровую оценку можно оспорить, при подозрении на неправильный расчет, в судебном порядке. Но, как показывает практика, требования о перерасчете кадастровой стоимости не удовлетворяются.
Кадастровая оценка постоянно подлежит корректировке, поэтому ее перерасчет каждые 3-5 лет приводит к изменению базы налога на имущество и другим причинам в имущественных отношениях.
Для каких целей применяется кадастровая оценка квартиры
Исходя из кадастровой стоимости недвижимости, в первую очередь рассчитываются налоговые платежи.
Налог на имущество физических лиц уплачивается в отношении имущества граждан, зарегистрированного в реестре недвижимого имущества (квартира или ее часть, жилой дом, в том числе дача, флигель, единый недвижимый комплекс), стоимостью которая определяется как кадастровая стоимость на начало налогового периода (календарного года). Сумма налога является результатом умножения кадастровой стоимости на налоговую ставку. В соответствии с федеральным законодательством ставка налога на имущество для квартир составляет 0,3 %.
ВАЖНО!
Следует отметить, что это местный налог, и муниципальные власти имеют право изменять ставку от 0 до 0,3%. Гражданин получает налоговое уведомление об исчислении налога по указанным параметрам уже в готовом виде. Это означает, что человеку не нужно самостоятельно искать кадастровую стоимость и выбирать, какую ставку применять. При желании можно только проверить правильность кадастровой оценки, указанной на сайте Росреестра.
НДФЛ предусматривает имущественный вычет при продаже квартиры. С суммы дохода, полученного от реализации имущества, необходимо уплатить налоги и отчитаться в налоговых органах.
ВАЖНО!
Государство может требовать соотношения между продажной ценой и кадастровой оценкой продаваемой квартиры. При цене продажи менее 70% от кадастрового расчета налоговый орган сочтет такую ситуацию подозрительной и будет инициирована процедура.
Таким образом, кадастровая и рыночная оценки квартиры отражают различные аспекты управления недвижимостью.
