Каждый из нас хотя бы раз слышал истории от знакомых о жутких квартиросъемщиках или надоедливых арендодателях, которые неизменно возникают в процессе сдачи квартиры внаем. В роли «плохих парней» могут выступать обе стороны конфликта. Во избежание споров между ними стоит заранее разобраться в правах и обязанностях всех участников сделки.
Юридический аспект проблемы
Согласно статье 678 Гражданского кодекса на нанимателя жилого помещения возлагаются обязанности:
- использовать квартиру только для проживания, то есть, например, не вести коммерческую деятельность на ее территории;
- обеспечить сохранность недвижимости, например, не подвергать ее риску разрушения;
- содержать дом в хорошем состоянии: не портить ремонт, мебель, сантехнику и т д;
- вовремя вносить арендную плату;
- если иное не указано в договоре, то регулярно вносить коммунальные платежи.
Заключая договор аренды, собственник передает жильцам право пользования и владения квартирой, следовательно, часть их прав утрачивается. До истечения срока договора нельзя выселять жильцов, если они не нарушили ни одного пункта документа, иначе вас замучают судебные тяжбы.
Однако процесс взаимодействия арендатора и собственника недвижимости обычно не так прост, поэтому ряд аспектов их взаимоотношений регулируется тем же Гражданским кодексом. Другие возможные споры должны быть указаны в договоре аренды. Например, пункт о вашем добровольном расторжении в любое время, естественно, с предварительным уведомлением другой стороны, например, за месяц. Заключение соглашения является обязательным условием, так как урегулировать возможные противоречия и получить финансовую компенсацию через суд будет крайне сложно.
Права собственности: какие правила можно установить
Владелец квартиры может установить для жильцов ряд правил, которые они не могут нарушать. Важно прописать все спорные моменты в договоре аренды. Мы понимаем, что собственник может на законных основаниях запретить арендаторам.
Не заселяйте пол третьих лиц
В договоре аренды должны быть указаны все арендаторы, которые будут проживать в арендном жилье. В противном случае арендодатель может настоять на выселении всех иностранцев. Речь идет не только о друзьях и случайных людях, но и о членах семьи.
Количество жильцов может быть увеличено по согласованию с собственником квартиры. Главное, чтобы оно соответствовало нормам жилплощади, установленным в той или иной теме федерации. С другой стороны, арендаторы могут принимать кого угодно на срок до полугода, так сказать, «на ночлег». Однако этот вопрос также необходимо согласовать с собственником недвижимости. Вышеуказанные требования по соотношению площади квартиры и количества жильцов также должны быть соблюдены.
Бросать вещи
Все вещи, которые находились в квартире на момент подписания договора аренды и указанные в акте приема-передачи, принадлежат собственнику. Поэтому жильцы не имеют права их выбрасывать, восстанавливать, присваивать, убирать из квартиры или каким-либо образом портить. Это правило имеет и обратное действие – владелец квартиры не может претендовать на вещи, появившиеся в ней за время пребывания жильцов. У жильцов есть право голоса в ситуации, если собственники захотят внести в сдаваемую квартиру новые вещи. Например, вполне можно отказать, если арендодатели попросят вас хранить зимнюю резину на балконе арендуемой недвижимости.
Сделать перепланировку
Арендатор не может вносить структурные изменения в квартиру, например, переносить двери, менять окна, сносить стены или сверлить в них отверстия. С другой стороны, косметический ремонт возможен по согласованию с владельцем. Особенности ремонта, а также материальные затраты и ответственность должны быть прописаны в договоре аренды или дополнительном договоре. Также согласно ГК арендатор обязан проводить текущий ремонт, например, сантехнического оборудования: сифонов, раковин, унитазов, душевых поддонов.
Не пускать хозяина в квартиру
Поскольку арендатор обязан содержать имущество в надлежащем состоянии, собственник имеет право периодически посещать его и проверять выполнение этого условия. Договор аренды подразумевает передачу права пользования и владения недвижимым имуществом, что гарантирует нанимателям право на неприкосновенность жилого помещения. Поэтому хозяин квартиры не может прийти без предупреждения: он должен предварительно договориться о встрече с жильцами. В противном случае можно попасть на штраф – до 200 000 рублей, если проникновение в жилище совершено с применением насилия или угрозой его применения.
Использовать квартиру не по назначению
Как следует из предыдущей статьи ГК, квартира может использоваться только по назначению, то есть для проживания в ней.
Что нельзя запрещать жильцам при аренде квартиры
Помимо многих обязанностей, арендаторы также имеют права. При аренде квартир собственники квартир должны учитывать, что арендатор также является одним из субъектов договора, поэтому может выдвигать свои условия и требовать соблюдения всех условий, указанных в договоре аренды. Есть ряд вещей, которые собственники квартир не могут запретить жильцам.
Заселение в квартиру несовершеннолетних детей
Если арендатор не может разместить взрослых родственников без согласия собственника квартиры, то с несовершеннолетними детьми, женой или мужем дело обстоит иначе. В этом случае не нужно спрашивать разрешения у собственника, а также не учитываются требования к площади помещения.
Приглашать гостей
Арендодатель не может запретить арендаторам приглашать гостей. В квартире допустимо проводить чаепития и праздники с большим количеством гостей, не нарушая при этом закон о тишине и правила общежития.
Менять замки
Гражданский кодекс умалчивает о замене замков жильцами: что не запрещено, то разрешено. Поэтому, если вы придете в свою квартиру и обнаружите, что ключ не подходит, выселить или оштрафовать жильцов у вас не получится. Они даже не обязаны выдавать дубликат владельцу квартиры.
Можно понять жильцов. Есть большая вероятность, что старые ключи остались у старых жильцов, но неизвестно, сколько их было, какой образ жизни они ведут на данный момент. Единственным утешением для владельца является пунктуальная оплата арендной платы и возможность свободного доступа в квартиру по запросу, конечно же, для проверки ее состояния. Чтобы избежать такой ситуации, необходимо зафиксировать проблему с ключами в договоре.
Произвести перестановку мебели
Если жильцы не могут сделать перепланировку, то переставить мебель не проблема. Но хозяин при посещении квартиры не должен переставлять мебель или менять вещи жильцов.
Получить домашних животных
На помощь приходит Гражданский кодекс, точнее отсутствие какого-либо запрета на содержание домашних животных в съемной квартире. Поэтому, если арендодатель против пушистых жильцов, этот пункт должен быть прописан в договоре заранее. В противном случае предприниматели могут без дополнительного согласования приобрести кошку, собаку или любого другого представителя фауны.
Не чисти
Собственник квартиры не имеет права принуждать жильцов к уборке, если это не вредит состоянию квартиры. Если недобросовестный уход привел к появлению плесени, жуков или ржавчины, у арендодателей есть карт-бланш: договор аренды может быть расторгнут, а жильцов выселены.
