Споры о недвижимости происходят настолько часто, что это неудивительно. Однако многих конфликтных ситуаций можно было бы избежать или искоренить, если бы собственники были более осведомлены о своих правах и обязанностях. Разбираем неочевидные ситуации с недвижимостью, о которых знают не все собственники.
У супругов все общее
Представьте ситуацию: родители невесты подарили дочери на свадьбу квартиру. Однако семейная жизнь у молодой пары не заладилась и пришло время делить совместно нажитое имущество. В этой ситуации многие считают, что подаренную квартиру придется делить, и ошибаются.
Даже если ключи были вручены молодым непосредственно на свадьбе и презент был обозначен как подарок молодым, решающую роль будут играть не слова, а документы. Если в договоре дарения родители указали только дочь, только она будет собственником квартиры. И неважно, было ли составлено это соглашение до официального празднования бракосочетания или после. Те же правила действуют и в вопросах наследования: полученные таким образом активы принадлежат исключительно наследнику, даже если на момент получения он состоял в браке.
Поэтому после развода бывшего мужа могут на законных основаниях выселить из такой квартиры. Причина – отсутствие семейных отношений, что подтверждается свидетельством о расторжении брака. Сложнее, если из такой квартиры хотят выселить еще и ребенка – этого нельзя сделать, пока он не достигнет совершеннолетия. Но, например, бывшего супруга или супругу с ребенком от первого брака, если не было усыновления, могут выселить из квартиры, полученной в дар или в наследство во время брака. Также эти правила действуют, если квартира была приобретена до заключения брака.
Основание: ТК РФ ст. 35.
В квартире нет места бизнесу
У всех есть базовое понимание того, что жилой дом предназначен для проживания, а коммерческий — для ведения бизнеса. Это не совсем так, точнее, применимо не во всех случаях. Если квартира официально не переведена в нежилое помещение, размещение в ней производства или офисов не допускается, однако допускается индивидуальная предпринимательская или профессиональная деятельность собственников.
Запрещается размещать в квартирах промышленные производства, гостиницы и другие организации, которые:
- нарушать законные права и интересы других граждан;
- не соответствует требованиям СанПиН, пожарной безопасности и экологическим нормам;
- переоборудованы таким образом, что они не отвечают требованиям, которым должно отвечать жилое помещение.
То есть в квартире нельзя организовать кафе, профессиональную майнинг-ферму или обувное производство. Также запрещено проводить регулярные богослужения и открывать гостиничные объекты в квартирах.
Но в квартире разрешены многие другие виды деятельности, как для частных лиц, так и для бизнесменов. Программисты, писатели, бухгалтеры, фотографы и другие специалисты могут вести профессиональную деятельность на территории квартиры. Это касается всех граждан, имеющих законные основания для проживания там. Так что, если вам не нравится поток детей, приходящих к вашему соседу-воспитателю, или курьеры, забирающие документы у соседа-юриста, с ними придется мириться, они ничего не нарушают. А еще можно зарегистрировать ООО на квартиру, если ее владельцем является директор или учредитель организации.
Основание: ТК РФ ст. 17 ч. 2 и 4. Гражданского кодекса Российской Федерации ст. 54, пост. Пленум Высшего Арбитражного Суда от 30.07.2013 № 61, п. 4.
Ремонт — за ваш счет
Всем известно, что стоимость ремонта или повреждения имущества от залива или пожара должны оплатить соседи-должники. Однако убытки могут быть возмещены и в том случае, если они были вызваны коммунальными службами. Например, квартиру, расположенную на последнем этаже, затопило из-за протечки крыши общего дома. Кроме того, могут быть потребованы деньги в качестве компенсации морального вреда и неудобств, связанных с таким происшествием. Аналогичная ситуация, если снег или сосульки, упавшие с крыши, повредили автомобиль, припаркованный перед домом.
Основание: ТК РФ ст. 11 ГК РФ ст. 12, ст. 15, ст. 1064.
Квартиру могут выселить за долги
При наличии у собственника долгов по кредитам и алиментам, а также любых других финансовых обязательств, установленных судом, законом предусмотрено их взыскание за счет имущества. Однако никакую квартиру отобрать нельзя: если это единственное жилье должника, оно останется у него.
По крайней мере, так говорит закон. Хотя судебная практика знает прецеденты: летом 2021 года Конституционный суд постановил наложить арест на единственное жилье должника. На этот счет были даны разъяснения, основная суть которых заключается в том, что даже при продаже одного дома у должника должно быть другое по площади, не менее установленных норм. Подробнее об этом мы говорим здесь.
Есть еще одно исключение – ипотечная квартира. Так как он находится в залоге у банка, то в случае долгой неуплаты кредита его можно снять. Также из квартиры может быть выселен человек, систематически нарушающий права других граждан. Например, создать антисанитарию, организовать химический склад или вести асоциальный образ жизни. Правда, путь этот долог и трудоемок: для этого надо получить не один десяток жалоб и заявлений в полицию на нехорошего соседа.
Основание: ГПК РФ, ст. 446 ст. Закона об ипотеке. 50, ст. 78.
