Когда речь идет о продаже квартиры третьим лицам, обычно не возникает вопроса о порядке оформления: в большинстве случаев используется договор купли-продажи. Если речь идет о сделке, в которой участвуют родственники, появляется альтернатива – договор дарения. Каждый из договоров имеет свои преимущества и недостатки для обеих сторон. Кроме того, в этой ситуации дополнительную роль играют межличностные отношения: здесь квартирный вопрос может не только «испортить москвичей», но и полностью разрушить семейные узы.
Договор дарения: кому подходит
Договор дарения подразумевает безвозмездную передачу прав на недвижимое имущество. В результате сделки одаряемый получит право собственности, а даритель — ничего. Этот вариант имеет больше преимуществ для нового владельца, чем для предыдущего владельца квартиры.
Это будет самое удачное решение, если:
- Нынешний владелец квартиры не рассчитывает получить материальную выгоду от ее передачи.
- Лечение проводится между близкими родственниками: сестрами и братьями, бабушками и дедушками и внуками, родителями и детьми.
Донор должен учитывать, что одаренные родственники могут вести себя совершенно непредсказуемо. Например, бездну своей жизни, не оценив столь щедрого дара и не проявив никакой ответной благодарности. К сожалению, это случается довольно часто. Есть определенные нюансы договора дарения, с которыми следует ознакомиться перед тем, как выбрать этот способ передачи прав на недвижимое имущество.
Преимущества договора дарения
Договор дарения имеет несомненные преимущества, которые позволят сэкономить деньги и избежать просрочек.
- Если договор заключен между близкими родственниками, получатели не обязаны платить НДФЛ. Речь идет только о родственниках первой ступени: сестрах и братьях, бабушках, дедушках и внуках, родителях и детях. Если сделка совершена, например, между двоюродными братьями или с любым другим третьим лицом, новые владельцы квартиры должны будут заплатить налог в размере 13%. Он рассчитывается исходя из инвентарной стоимости имущества на момент дарения. Узнать эту цифру можно в БТИ по месту нахождения объекта.
- Если новые собственники захотят перепродать квартиру, им не придется платить НДФЛ через 3 года. По ДКП этот срок составляет 5 лет.
- Если речь идет о дарении части квартиры, в отличие от заключения договора купли-продажи, у других участников долевой собственности не будет преимущественного права. Это означает, что вы можете отдать часть кому угодно.
- Преимущество для дарителя: такой договор легче расторгнуть в судебном порядке. Например, если одаряемый нанес дарителю телесные повреждения или покушение на жизнь.
- Договор дарения может стать хорошим выходом в ситуации, когда будущий собственник не желает делить имущество с женой или супругом. Квартира, полученная в дар, не считается общей квартирой, купленной совместно.
Недостатки договора дарения
Ряд недостатков договора дарения вытекает из его достоинств. Например, проще отменить и оспорить в суде. Для третьих лиц недостатком является необходимость уплаты НДФЛ.
К другим недостаткам относятся:
- Данная форма сделки не подходит для коммерческих организаций.
- Заключить такой договор можно только с согласия всех собственников недвижимости, если объект находится в общей совместной собственности.
- Даритель не получает материальной выгоды, потому что на этом построена сама суть договора. Если выяснится, что деньги были получены, договор может быть признан недействительным.
- Вы не можете получить налоговый вычет.
Когда необходим договор купли-продажи
Договор купли-продажи – один из самых популярных форматов при заключении сделок с недвижимостью. При соблюдении ряда условий он освобождает всех участников от уплаты НДФЛ, а также максимально защищает финансовые интересы продавца.
Преимущества договора купли-продажи
К основным преимуществам ДКП можно отнести:
- Покупатель освобождается от IRPF, а продавец не будет платить налог, если недвижимость находится в его собственности более 5 лет.
- Покупатель может получить налоговый вычет в размере 13% от стоимости дома.
- Такие сделки доступны для физических и юридических лиц.
- Такое соглашение труднее оспорить или расторгнуть, даже в присутствии третьих лиц.
- Выигрывают и продавец, и покупатель. Если сделка была фиктивной и замаскированной под договор дарения, она будет считаться недействительной.
- В договоре может быть прописан широкий спектр дополнительных условий.
Недостатки договора купли-продажи
Недостатков у этой формы передачи прав собственности не так уж и много. Они могут возникать только в определенных ситуациях.
- Чтобы перепродать квартиру без уплаты налога на прибыль, новым владельцам придется ждать 5 лет.
- Если изначально собственников объекта несколько, необходимо не только уведомить их о намерении распорядиться частью, но и предоставить им преимущество при покупке.
- Если покупатель состоит в браке, это имущество будет считаться нажитым совместно.
- Члены семьи не всегда могут адекватно воспринимать цену, установленную хозяином. Это может создать конфликт или психологическое давление, что вынудит владельца снизить стоимость.
Что касается процесса заключения договора и регистрации прав собственности, то оба формата не имеют особых отличий ни в процедуре, ни в стоимости госпошлины. Поэтому выбирая между ними, стоит исходить только из конкретной личной ситуации.
