Столкнувшись с вопросом выбора счастливого потенциального домовладельца, многие люди не знают, что лучше: квартира в новостройке или на вторичном рынке? Каждый из этих вариантов имеет объективные преимущества и недостатки, которые мы посчитали в нашем обзоре.
Новая жизнь в новых домах: плюсы и минусы новостроек
Основное жилье – квартиры в строящихся или уже сданных в эксплуатацию домах, еще не имеющих регистрации в Росреестре и собственника. В продаже часто появляются квартиры в новостройках, которые уже имеют реального владельца и приобретены по договору купли-продажи: так называемые «новые вторые дома». При рассмотрении таких предложений следует понимать, что они распространяются и на новостройки, только юридические вопросы будут немного отличаться. Цена таких квартир, как правило, будет выше, чем на стадии строительства или среди имеющихся предложений от застройщика.
Преимущества покупки квартир в новостройке
По многим параметрам квартиры на первичном рынке опережают квартиры на вторичном рынке. Самый важный фактор очевиден: дата постройки. Для многих немаловажную роль играет сам факт новизны – приятно почувствовать себя первым и единственным хозяином квартиры. Есть и другие объективные преимущества.
- Долговечность. Если вы выбрали надежного застройщика, в качестве которого уверены, то новый дом прослужит вам максимально долго. Например, монолитные дома, построенные по современным технологиям, прослужат до 200 лет, крупногабаритные кирпичные и блочные – до 125 лет, крупнопанельные и блочные – до 100 лет.
- Чисто и аккуратно. Дворы, прилегающая территория, подъезды, лифты, лестницы — все новое и чистое — приятно будет вернуться домой.
- Современная архитектура и ландшафтный дизайн. Застройщики уделяют большое внимание созданию безопасных, функциональных и красивых дворов и продуманных общественных зон. Все новые жилые комплексы должны иметь паркинг. Доволен архитектурными проектами, выгодно отличающимися, например, от «хрущевок» без лица».
- Юридическая чистота. Поскольку до этого квартира никому не принадлежала, вам не нужно беспокоиться о залогах или неожиданных сюрпризах, таких как незаконно уволенные жильцы.
- Цена. Квартиры в строящемся доме обычно дешевле, чем в готовом доме. Разница может достигать 30-50%.
- Легкая ипотека. Банки охотнее одобряют ипотечные кредиты на новостройки, и этому сегменту рынка посвящено множество программ государственных субсидий. Дизайн проще и с практической точки зрения: часто можно обратиться напрямую в офис разработчика. Сама сделка обойдется дешевле; например, они предлагают более бюджетную страховку.
- Разнообразие планов. На вторичном рынке выбор планировочных решений хоть и богат, но найти подходящий вариант зачастую сложно. Каждый год разработчики стараются предложить покупателям максимальное разнообразие дизайнов.
- Ремонт сделать проще. Вам не придется тратить лишние деньги на демонтаж, если вы хотите сделать ремонт «сделай сам».
- Выбор сделать проще. Достаточно точное представление о новостройке формируется даже без выезда на объект. Что касается вуза, то здесь фотографии в объявлениях не всегда отражают полную картину.
- Соседи. Как правило, из-за цены и других характеристик проектов конкретные жилые комплексы выбирают люди, близкие по финансовому и социальному положению. Кроме того, вы все будете новичком: так легче заводить друзей.
Минусы покупки квартир в новостройках
Покупка квартиры в новостройке имеет объективные недостатки, с которыми сталкивается большинство новичков, и моменты, которые станут проблемой только для определенного круга покупателей.
- Ожидание. Выгоднее покупать жилье в строящемся доме, но из этого вытекает существенный минус: часто приходится ждать несколько лет, пока переедешь. Особенно это раздражает тех, кто взял квартиру в ипотеку и живет в съемном жилье до сдачи дома: затраты могут быть заоблачными, если строительство затягивается.
- Вы можете потерять все. Вышеприведенная причина приводит к еще одному недостатку – дом может быть просто недостроен. Современный закон защищает обманутых дольщиков, но согласитесь, тратить несколько лет и кучу нервов по пустякам — неприятное удовольствие. Кроме того, деньги, вложенные в проект, через пару лет из-за инфляции серьезно подешевеют: скорее всего, их уже не хватит на покупку нового жилья.
- Некачественная конструкция. В каждом городе есть жилой комплекс, о котором ходят страшилки — настолько он плохо построен. Проблемы могут быть со всем: некачественная отделка, плохие лифты и коммуникации, дыры в стенах, дырявые потолки. Также в первые 3 года дом будет давать усадку – это может вызвать проблемы с коммуникациями, а также испортить ремонт в квартире.
- Стоимость ремонта. Если вы покупаете квартиру с черновой или черновой отделкой, затраты на ремонт все равно будут серьезными.
- Шум от ремонта. Готовьтесь ближайшие 3-4 года, а то и дольше, засыпать и просыпаться под звук дрели — везде будет делаться ремонт. И это не только шум, но и постоянная пыль, посторонние люди в подъезде, много строительного мусора вокруг.
- Отсутствие инфраструктуры. В планах по улучшению разработчики все прорисовывают максимально красиво и тщательно. Ведь часто бывает так, что благоустройство и отделка дворов откладывается до окончания строительства всего жилого комплекса, состоящего из нескольких корпусов. При комплексной застройке новых территорий за пределами уже сложившейся жилой застройки возможно длительное время отсутствие дорог, освещения, выездов на основные магистрали, остановок общественного транспорта, школ, детских садов и поликлиник.
- Неопределенность. Минус, который важен с психологической точки зрения, вытекает из предыдущего пункта: волноваться о том, что здесь будет в итоге? В старых районах всегда понятна его атмосфера, репутация, инфраструктура и удобства. В новостройках страх перед всем: от вида из окна до беспокойства о том, успеют ли построить школу, когда дети вырастут.
Проверенное жилье: плюсы и минусы «вторички»
Многие люди в первую очередь считают для себя только вторым домом.
Преимущества покупки квартир на вторичном рынке
Конечно, если говорить о вторых домах, то их главным преимуществом является возможность переехать сразу после покупки. Особенно это важно для тех, кто оформляет ипотеку и проживает на съемной квартире – такой вариант существенно снижает расходы.
Преимущества «вторички»:
- Широкий выбор. Если не ориентироваться на площадь, а учитывать весь рынок, то выбор квартир на вторичном рынке намного выше, чем на непервичном. Здесь вы можете задать четкие параметры площади, типа дома, планировки и выбрать подходящий вариант.
- Вы можете заселиться немедленно. Даже при «бабушкином» ремонте можно назвать вторичку и жить какое-то время, постепенно делая ремонт. Если речь идет о новостройках, то на такой вариант на голых бетонных стенах без коммуникаций решится только экстремал.
- Населенный пункт. Сразу отпадают все проблемы новостроек с инфраструктурой – можно выбрать район с теми социальными и коммерческими объектами, которые вас интересуют: от бассейна до детского сада.
- Не покупайте свинью в спешке. Без воображения — только ваши глаза, которые увидят состояние дома, реальное благоустройство, контингент, озеленение, дворики, парковки и саму квартиру.
- Записывать. В такой квартире можно сразу прописаться, особенно это важно для семей с детьми.
- Коммунальные платежи. Вы будете точно знать, сколько стоят коммунальные платежи, ведь в новостройках цифры на счетах часто оказываются неприятным сюрпризом.
- Экономия на ремонте и мебели. Зачастую по суммарной стоимости всей оставшейся в квартире мебели и техники, а также качеству отделки и сантехники цена недвижимости оказывается в разы выгоднее.
- Вы можете выбрать дом, о котором мечтали с детства. Например, историческое здание с уникальной архитектурой или место, где жил ваш любимый актер.
Минусы покупки квартир на вторичном рынке
Это невозможно сделать на «вторичке» и без минусов, а некоторые из них могут серьезно повлиять на окончательное решение о покупке.
- Ипотечные трудности. Банк более тщательно проверяет вторичное жилье: предъявляются особые требования к состоянию дома и самой квартиры, часто объекты, выбранные клиентами, не одобряются.
- Правовые риски. Проверить юридическую чистоту вторичного имущества сложнее, ведь необходимо учитывать историю не только нынешних жильцов, но и предыдущих, не забывая о несовершеннолетних, преступниках, наследниках. Так же квартира может быть обложена налогом или вообще продажа осуществляется мошенниками.
- Сложная сделка. Сделки часто альтернативные, с участием нескольких продавцов и покупателей: сети могут охватывать до 10 и более клиентов. Часто приходится ждать, пока продавец не найдет подходящий вариант переезда; это требует времени. В самый неожиданный момент продавец может отклонить или повысить цену только по известным только ему причинам.
- Состояние здания. Дома могут быть очень изношенными, со свежеоштукатуренными фасадами, скрывающими гниющие полы и работающие трубы. Обязательно проверьте документы по аварийности, степени износа и капитальному ремонту, а лучше возьмите с собой специалиста, который на практике оценит состояние здания. Особенно это касается домов, построенных до 1950-х гг.. Добавьте к этому грязные дверные проемы, старые лифты и заплесневелые фасады.
- Устаревшая архитектура и ландшафтный дизайн. Конечно, некоторые старые дома являются настоящими произведениями искусства, но большинство типовых проектов выглядят устаревшими и скучными. Также в старых районах есть проблемы с парковкой и кондиционированием двориков.
- Соседи. Даже в элитных старых домах соседи могут не понравиться: например, люди, доставшиеся в наследство некогда роскошной квартире, которая со временем развалилась. Также, входя в дом, где все давно друг друга знают и ведут свой быт, у многих может возникнуть неприятный «комплекс новичка».
- Снижение цены. Первые годы квартиры, купленные в «новой вторичной продаже», будут дорожать. Перепродажа обычная: неизбежно дешевеет, если дом не имеет исторической ценности.
- Ремонт. Во-первых, добавляются затраты на демонтаж. Во-вторых, часто нет возможности сделать перепланировку по желанию. А если заработает, то узаконить его будет сложнее и дороже, чем новостройки.
Конечно, бывает сложно сразу определить, нужна ли вам новостройка или вторичное здание. Чтобы систематизировать свои эмоции и потребности, запишите важные для вас плюсы и минусы в разные столбцы и посмотрите, что весит больше. Также важно обратиться к профессиональному и компетентному агенту по недвижимости, который даст вам дельный совет и поможет определиться.
