Одна из особенностей рынка недвижимости заключается в нередких случаях, когда суд признает сделки купли-продажи недействительными. В таких обстоятельствах может оказаться, что приобретенная вами недвижимость вовсе вам не принадлежит и вы, на самом деле, не имеете на нее никаких прав. Список причин, по которым заключенные сделки и даже право собственности могут быть признаны недействительными, довольно обширен. Недействительные сделки бывают в двух видах – ничтожные и оспариваемые сделки. Что касается ничтожных сделок, то они изначально являются недействительными, например если при заключении сделки один из предоставленных документов оказался недействительным, то впоследствии суд имеет все основания признать такую сделку недействительной.
Что касается оспариваемых сделок, в них не все так однозначно. Суд рассматривает большой комплекс факторов и условий сделки, поэтому его решение сложно предугадать. Более того судебное разбирательство по поводу ничтожности сделки может быть возбуждено даже прокуратурой, а оспариваемые сделки могут оспаривать только непосредственные стороны договора.
Ничтожные сделки
Ничтожные сделки это далеко не всегда результат злого умысла мошенников. К таким сделкам могут относиться, например, заранее продуманные притворные договора. Нередки случаи, когда под договором дарения скрывается сделка купли-продажи, которую по каким-то причинам граждане хотели скрыть. Люди идут на такие действия по разным причинам.
К примеру, с помощью договора дарения люди пытаются избежать уплаты соответствующего налога купли-продажи. К тому же подаренная недвижимость не может быть поделена между мужем и женой в случае развода. Или же люди могут прикрывать продажу недвижимости под видом договора ренты. Однако те, кто идут на подобные притворные сделки, должны учитывать, что если факт ничтожности сделки будет доказан, то она не будет считаться действительной.
Соглашение купли-продажи может быть признано недействительным, если продавец, на момент продажи недвижимости был недееспособным (был несовершеннолетним или страдал психическими расстройствами). Хотя в этих случаях такой договор, скорее всего даже не пройдет соответствующую регистрацию. Однако психические заболевания продавца могут остаться незамеченными в процессе заключения сделки, но, впоследствии, такая сделка может быть оспорена родственниками продавца, в таком случае им необходимо обратиться в суд с соответствующими документами, которые подтверждают, что продавец действительно страдает психическими расстройствами.
Еще один вид ненадежных сделок купли-продажи, это покупка недвижимости у юридических лиц по нерыночной стоимости. Если в течение года после заключения сделки это юридическое лицо окажется банкротом, в соответствии с правовыми нормами, заключенная сделка тоже может быть признана недействительной.
Один из классических примеров оспоримого соглашения о продаже недвижимости – продажа квартиры без наличия удостоверенного разрешения на это второго супруга.
Что же делать?
Когда в рамках судебного разбирательства сделка будет признана ничтожной или недействительной, покупатель будет обязан вернуть продавцу недвижимость, а продавец должен вернуть покупателю деньги. Нередки ситуации, когда продавец не может вернуть всю сумму, тогда суд имеет право наложить арест на имущество с условием его продажи для возмещения компенсации, или продавец может взять на себя обязательство ежемесячно перечислять покупателю часть средств, если конечно на это согласен сам покупатель, а продавец имеет такую возможность. Однако в случаях заранее спланированного мошенничества, покупатели недвижимости нередко остаются без денег, а иногда даже и без прав на жилье.
Нужно помнить, что даже предварительная тщательная экспертиза документов не может дать полной гарантии того, что впоследствии сделку не признают недействительной.
Как же обезопасить себя?
Многие эксперты рекомендуют прибегать к страхованию рисков утраты права собственности. Недействительная сделка купли-продажи в случае наличия такой страховки не принесет вам такого большого количества проблем.
Прежде всего, нужно быть максимально внимательным при заключении договора, стараться избегать сомнительных сделок когда вам предлагают обойтись договором дарения, или указать в договоре какие либо недействительные данные, под предлогом более выгодных условий сделки. Обязательно стоит провести предварительную экспертизу всех документов, для этого обратитесь к опытному юристу или в незаинтересованное агентство недвижимости.
Но даже такие меры предосторожности не могут гарантировать покупателю полной безопасности.
