Иногда даже продать квартиру бывает сложно: неудобный район, маленькая площадь, отсутствие ремонта – все эти факторы отпугивают многих покупателей. А если квартира продается еще в ипотеке, которую вы еще не выплатили, задача усложняется вдвое. Но даже это вполне возможно. Главное знать как.
Итак, можно продать квартиру в ипотеку. Есть даже несколько способов, но каждый из них довольно сложен в реализации. Однако мы надеемся, что вам не придется пользоваться этими способами – продажа собственной квартиры по ипотеке, которую вы выплачивали в течение нескольких лет, обычно происходит в сложных жизненных ситуациях. Но лучше перестраховаться и знать заранее, поэтому давайте подробно рассмотрим все варианты.
1. Продажа квартиры с выплатой долга с участием банка
Этот метод требует согласия вашего банка; в этом случае он будет получателем одежды. Ваш покупатель вносит в ячейку банка, где он брал ипотеку, сумму для погашения остатка ипотеки и покупки квартиры. Когда покупатель погасит свой кредит, банк снимает залог в виде залога с квартиры, после чего между вами и покупателем заключается обычный договор купли-продажи. Затем право собственности на квартиру переходит к покупателю.
Получается, что покупатель сам гасит остаток своей ипотечной задолженности, а потом выплачивает вам разницу между стоимостью продажи квартиры и остатком ипотеки. Этот способ наиболее предпочтителен для покупателя: так как сделка осуществляется через банк, рисков гораздо меньше. Для того, чтобы вам обоим было спокойнее, заключите предварительный договор: пропишите дату заключения, сумму предоплаты и стоимость квартиры, а также информацию об ответственности сторон в случае разрыва в сделке.
2. Досрочное погашение ипотеки
Самый удобный способ для продавца, потому что продать квартиру с долгами намного сложнее, а с помощью банка это займет больше времени. В лучшем случае покупатель согласится заплатить деньги за квартиру заранее: потом теми же деньгами можно оплатить остаток долга, а разницу забрать себе.
Минус в том, что не все покупатели на это согласятся: слишком велик риск нарваться на недобросовестного продавца, который, получив деньги по расписке, не захочет отдавать квартиру, а потом придется судиться. Имейте в виду, что когда клиент идет на риск, он с большей вероятностью попросит у вас существенную скидку.
Если ни один покупатель не хочет давать вам денег, пока не будут погашены ипотека и продажа, попробуйте взять потребительский кредит или занять деньги у родственников — после продажи квартиры вы сможете сразу погасить эти долги.
3. Переоформить квартиру с ипотекой на покупателя
Это самый сложный путь, потому что найти покупателя, который согласен на такие условия, очень сложно – такие квартиры часто покупают люди, которые по каким-то причинам не смогли получить ипотеку самостоятельно, но могут себе это позволить. Но банк добавляет новые сложности: ипотека переоформляется с его участием, и банк должен одобрить кандидатуру покупателя.
В этом случае покупатель получает как квартиру, так и остаток долга и процентов по ипотеке (новый кредитор не обязан получать ипотеку на прежних условиях — решение остается за банком). Залог на квартиру не снят. Заключает договор купли-продажи с покупателем, банк подписывает кредитный договор с покупателем.
Нужно ли платить налоги при продаже квартиры в ипотеку?
О том, как рассчитываются налоги при продаже квартиры, мы уже писали. Подоходный налог с продажи ипотеки будет начисляться по тем же правилам: если вы владеете квартирой более 5 лет, то платить налоги не нужно. Если вы владеете квартирой на более короткий срок, вам придется заплатить налог в размере 13%. Но можно, например, воспользоваться возможностью налогового вычета в размере 1 000 000 рублей и заплатить налоги с оставшейся суммы.
Например, он продал квартиру за 3 миллиона рублей. Вычитаем 1 млн, итого стоимость 2 000 000. От этой суммы вы заплатите 13%.
