Использование материнского капитала в сделках с недвижимостью уже давно стало обычной практикой. С момента запуска программы в 2007 году ею уже воспользовались более 11 миллионов семей. Средства направляются именно на улучшение жилищных условий: в качестве прямого платежа, первоначального взноса по ипотеке или ее амортизации. Важно знать, какие риски возможны для продавцов и покупателей недвижимости.
Риски для собственника при покупке квартиры за счет материнского капитала
Процедура заключения сделки купли-продажи недвижимости за счет средств материнского капитала проста, давно знакома банкам и нотариусам. Если все документы работают корректно, то никаких читов ожидать не стоит. Однако есть ряд нюансов, связанных со временем поступления денежных средств.
Схема взаимодействия с Пенсионным фондом подразумевает, что средства материнского капитала фактически не выделяются сразу. Они будут переведены на счет продавца только после завершения перехода права собственности — регистрации в Росреестре. Этот процесс занимает в среднем до трех недель.
Если недвижимость приобретается только за счет материнского капитала или с добавлением денежных средств, продавец не сможет сразу получить всю сумму. Та часть, которая обеспечивается за счет собственных средств покупателей, будет передана в обычные сроки – после регистрации жилья в Росреестре. А вот сумму, гарантированную материнским капиталом, бывший собственник получит только после передачи ПФР, то есть в течение трех недель.
Это может создать проблемы продавцу, особенно если он еще и квартиру планирует купить на вырученные деньги. Это исключает возможность альтернативных транзакций: вряд ли кто-то в цепочке согласится ждать. Но даже в случае прямого дилинга могут быть неприятные моменты. Например, риск того, что понравившаяся квартира просто «съедет» в период ожидания».
Однако самым серьезным риском для продавца при совершении сделки с материнским капиталом является отказ в ПФР. Это случается нечасто, однако при обнаружении ошибок в предоставленных документах или выявлении факта мошенничества со стороны покупателя в предоставлении материнского капитала может быть отказано. В этом случае покупатель должен оплатить часть стоимости квартиры за счет собственных средств или искать другие варианты погашения долга. Даже если удастся обойтись без обращения в суд, ситуация крайне неприятная, грозящая лишним промедлением.
Ситуация удобней для продавца, если квартира приобретается не только с использованием материнского капитала, но и с ипотекой. В этом случае деньги будут переведены банком на счет продавца: они поступят в момент после передачи прав. Это позволит вам не терять время и сразу направить их на собственные нужды, например, на покупку другой квартиры. В этом случае возможны сложные альтернативные сделки.
Квартира, купленная на материнский капитал: риски для новых покупателей
Сделки с участием несовершеннолетних всегда более сложны, чем обычные сделки. Дополнительный риск возникает, если приобретаемая квартира ранее была приобретена с помощью материнского капитала. По закону в нем должны участвовать как супруги, так и все дети. Только при этих условиях ПФР выдает средства на страхование материнского капитала. Факт выделения акций необходимо подтвердить и отправить в Пенсионный фонд.
Однако часто бывает так, что по условиям договора об ипотеке нет возможности разместить доли сразу после совершения сделки. В этом случае владелец сертификата должен дать нотариально заверенное обязательство перед ПФР о том, что все юридические требования будут выполнены, когда это будет возможно по закону. Вернее, в течение полугода после закрытия ипотеки.
Но так поступают не все собственники – бывают случаи, когда доли не закрепляются за детьми не только после закрытия ипотеки, но и до продажи квартиры. Это создает серьезные риски для покупателей: такую сделку могут признать недействительной. В этом случае будут приняты меры по восстановлению прав несовершеннолетних: сделка будет расторгнута и им будет возвращена их доля в проданной квартире.
Чтобы избежать такого риска, необходимо изучить историю приобретения квартиры предыдущими владельцами. Важно внимательно отнестись не только к договору купли-продажи, но и к графику платежей по ипотечному кредиту, если основной долг был использован для досрочного погашения.
