Не все знают, что коммерческая недвижимость – это не только офис или склад, но и земля, подвалы, авиационный ангар и многое другое. Однако чаще всего этим термином обозначают помещение, которое можно использовать в коммерческих целях. В любом случае покупка такого объекта требует большого внимания, поэтому перед совершением такого приобретения нужно многое обдумать и проверить. Выяснить, например, использовался ли объект в качестве залога, все ли в порядке с документами и назначением.
Сдача коммерческой недвижимости: особенности
Любой объект, подпадающий под категорию коммерческой недвижимости, можно не только купить или продать, но и передать во временное пользование. Используйте разные бизнес-модели:
- объект приобретается во вторичный или первичный фонд, ремонтируется и перепродается по более высокой стоимости;
- помещения строятся и сдаются в аренду целиком или по частям;
- старое здание перестраивается или продается, также его можно сдать в аренду.
У кого есть право выступать в качестве арендодателя
Арендный бизнес относится к разряду предпринимательской деятельности, поэтому собственник регистрируется в качестве ИП или создает ООО, это обязательное условие. Также такого права не имеют самозанятые граждане, поэтому они могут только арендовать жилое помещение.
У кого есть право выступать в качестве арендатора
Здесь нет никаких ограничений: арендовать коммерческую недвижимость может не только юридическое, но и физическое лицо, причем ему даже не обязательно иметь статус индивидуального предпринимателя.
Чтобы снять комнату, нужно сделать совсем немного:
- выбрать, как будет вестись бизнес;
- выбрать подходящее помещение и провести все необходимые проверки, от документов до продавца, так как он может оказаться банкротом;
- регистрация покупки в Росреестре является обязательным условием.
Кроме того, если арендатор является физическим лицом, которое арендует его для бизнеса, то они также должны зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя или индивидуального предпринимателя. Если у вас нет такого статуса, то единственное, чем вы сможете пользоваться арендованным помещением, — это хранение личных вещей.
Каждый этап организации бизнеса по аренде коммерческой недвижимости заслуживает особого внимания.
Выбор формы ведения бизнеса
Это ответственный этап, и здесь мы должны ориентироваться в первую очередь на то, будет ли бизнес вестись в одиночку или это совместный проект с партнерами.
Стать ИП очень просто: можно прийти в МФЦ или подать заявку онлайн. Индивидуальный предприниматель ведет бизнес в одиночку: он имеет право нанимать сотрудников, но не создавать товарищества.
Минус в том, что ИП не может продать весь бизнес, то есть каждый объект оценивается и продается отдельно.
Создать ООО не только сложнее, чем ИП, но и дороже. Но при этом в арендном бизнесе имеет много преимуществ, например, в случае банкротства отвечать придется только активами компании, а не личными. Вы можете продать компанию по частям или целиком.
Помещение, которое подойдет для арендного бизнеса: как его найти
Это очень важный аспект, так как от него будет зависеть успех всего начинания. Выбирая комнату, нужно учитывать сразу несколько моментов:
- расположение, то есть какая будет проходимость;
- состояние – иногда приходится вкладываться в ремонт, и лучше заранее оценить стоимость этого ремонта;
- транспортная доступность: место должно быть легкодоступным;
- возможность для потенциального арендатора заняться тем видом бизнеса, для которого может быть предназначено помещение.
Так, если он предназначен для кафе, то у него обязательно должен быть свой выход на улицу и второй вход, чтобы продавцы не проходили через коридор.
В любом случае не стоит покупать старое помещение, потому что там плохая проводка и нужно делать ремонт, а это дополнительные вложения.
Также стоит предварительно выяснить, для каких целей может использоваться объект. Дело в том, что в каждом регионе власти устанавливают свои ограничения и игнорировать их не получится. Проверка может осуществляться несколькими способами.
Запрос на здание из выписки ЕГРН
В нем будет много полезной информации, в частности, кадастровый номер земельного участка, на котором расположен объект. Это поможет определить правила землепользования. Также вытяжка заказывается не для конкретного помещения, а для всего здания, это крайне важно.
С кадастровым номером можно найти участок на кадастровой карте, которая находится в открытом доступе, и уточнить, какой вид разрешенного использования там указан.
Основные виды использования
Если ВРИ указан на кадастровой карте как основной, то вопрос о закреплении его за участком не потребует дополнительного согласования.
Условно-разрешенные виды использования
С ними все сложнее, то есть изменить ВРИ можно будет, но часто предполагается, что процедура согласования долгая и сложная, что не всегда компенсирует результат.
Проверка права собственности на объект
Это один из основных моментов, который нельзя упускать, тем более, если объект идеально подходит по всем требованиям. Очень часто мошенник, выдающий себя за владельца, охотится за доходной недвижимостью.
В первую очередь нужно проверить те документы, которые подтверждают право собственности на тот или иной объект. Это может быть как договор купли-продажи, так и инвестиционный договор, а также свидетельство о государственной регистрации права собственности или выписка из ЕГРЮЛ.
При этом необходимо проверять не только паспортные данные: если речь идет о договоре купли-продажи, то следует оценить стоимость объекта. Слишком низкая цена свидетельствует о высокой вероятности фиктивной сделки.
Если была рассрочка, нужно проверить, была ли она оплачена полностью, ведь в противном случае, даже после покупки, права на объект останутся у первого собственника. Поэтому необходимо запросить документ, подтверждающий, что произошло полное заселение.
В обязательном порядке запросить выписку из ЕГРН и внимательно ее изучить.
Проверка продавца на потенциальное банкротство
Риски банкротства серьезные, поэтому нужно все проверить. Ведь если человек продаст недвижимость, а потом разорится, те, кому собственник должен деньги, будут иметь право оспорить сделку. Имущество обанкротится, и покупатель не вернет свои деньги или вернет лишь небольшую их часть.
Найти необходимую информацию можно на интернет-ресурсе с архивом арбитражных дел, в базе данных судебных приставов или на сайте городского суда.
Тщательный контроль объекта коммерческой недвижимости, который предполагается приобрести, является гарантией того, что сделка будет успешной. А также то, что в дальнейшем не будет сомнений в аренде и бизнес будет успешным.
