Вне зависимости от того, покупаете ли вы квартиру в Москве или области, есть риск, что ее у вас отберут через суд. Это могут быть наследники, родственники продавца или государства. Если вы добросовестный покупатель, в большинстве случаев вы защищены. Но ты должен доказать свою честность. Верховный суд часто становится на сторону покупателя жилья, но это не избавляет от рисков, каждый случай индивидуален.
Кто такой добросовестный приобретатель, и когда суд его не защитит
Это покупатель недвижимости, предпринявший шаги, чтобы узнать, не возникнет ли проблем после покупки, есть ли претензии у других. Такой приобретатель на момент совершения сделки не знал о претензиях к имуществу, сделал все возможное для проверки сделки, но серьезных препятствий не встретил.
Если покупатель не проверил право продавца на продажу и купил чужую квартиру, то он недобросовестный. Если вы просмотрели все необходимые документы, посмотрели квартиру, попросили у продавца паспорт и свидетельство о рождении, поговорили с соседями хозяина, то, скорее всего, суд признает вас добросовестными.
«Развитие национального законодательства направлено на защиту прав граждан — добросовестных приобретателей жилых помещений».
Судья Тульского областного суда М.С. Калинина, Журнал «Судья», № 7, июль 2020 г., с. 38-46.
Но суд не защитит добросовестного покупателя, если недвижимость будет продана без воли предыдущего владельца, против его воли. Например, если мошенники подделывают данные об имуществе и продают квартиру.
Спорные ситуации при покупке вторичного жилья
- Продавец не имеет собственности.
- Продавец заключил договор купли-продажи без согласия супруга или совладельца.
- Документы на квартиру поддельные.
- Имущество находится в залоге и имеет ипотеку.
- Есть наследники, которые претендуют на жилье.
- Продавец имеет задолженность по обращению взыскания, банкротству.
- Продавец недееспособен или имеет ограниченную дееспособность.
Как избежать спорных ситуаций при покупке недвижимости на вторичном рынке
Запрос документов о доме и продавце. Поищите информацию о продавце в общедоступных онлайн-записях. Чем больше информации вы проверите, тем больше вероятность того, что вы обнаружите риски сделки.
Важно!
Сделать копии полученных документов. Сохраняйте интернет-информацию вместе со ссылками.
Закажите выписку из единого государственного реестра прав
Такую выписку получают на сайте госуслуг или в многофункциональном центре. В нем содержится информация о нынешних собственниках, дата и основание возникновения имущества.
Расширенная выписка из единого государственного реестра
Попросите продавца предоставить расширенное заявление, включающее передачу права собственности, правоустанавливающие документы, залоговое удержание, конфискацию, претензии и возражения против регистрации.
Виды расширенных выписок
Они бывают бумажными и электронными. Они содержат одинаковую информацию. Для получения выписки в электронном виде необходимо зарегистрироваться на сайте Госуслуг.
Какую информацию смотреть в расширенной выписке
Информация о владельцах, перепродажах и одежде. Если собственников жилого помещения более одного, то квартира не может быть продана без согласия других собственников. Повторная продажа квартиры – признак мошеннической схемы. Заложенная квартира не может быть продана без согласия залогодержателя.
Проверьте документы:
Свидетельство о праве собственности
Владелец должен зарегистрировать собственность. Поэтому у вас должен быть юридический сертификат.
Сертификат содержит основание для приобретения имущества, которое должно быть проверено. Если это договор купли-продажи или дарения, запросите его. Если основание свидетельство о праве на наследство, позвоните нотариусу и спросите, выдавал ли он его, есть ли другие наследники
Паспорт продавца
Сверьте данные с другими документами. Обратите внимание на печать о семейном положении, отметины на детях. Имущество, нажитое во время брака, может быть продано только с согласия супруга. Сделки с недвижимостью, в которой дети находятся в совместной собственности, возможны только с согласия органов опеки и попечительства
Свидетельство о рождении
Если его нет, или данные в аттестате и паспорте не совпадают, возможно мошенник
Справка из психоневрологического и наркологического диспансера
Необходимо во избежание споров о недееспособности, о том, что продавец не смог заключить сделку
Проверьте продавца по базе арбитражных судов, базе исполнительных производств
Исполнительные производства указывают на наличие долгов. По досье арбитражных судов можно понять, есть ли банкротство. Если продавец банкрот или имеет большую задолженность, суд может отменить сделку.
Посмотрите квартиру
Соответствует ли площадь, остальные параметры выписке из ЕГРЮЛ. Составьте двусторонний акт о предварительном осмотре квартиры и подпишите его с продавцом. Спросите соседей по квартире: кто живет, сколько времени.
Включите в договор специальное условие
Например, «Заключая настоящий договор, Стороны гарантируют друг другу, а также гарантируют друг другу, что они обладают дееспособностью для заключения настоящего договора, понимают смысл своих действий и условий сделки, действуют сознательно, добровольно, не принудительно, не лишены и не ограничены в дееспособности, не находятся под опекой, попечительством и патронажем, по состоянию здоровья могут осуществлять свои права и исполнять обязанности самостоятельно, стороны не имеют заболеваний, препятствующих взаимопониманию содержание заключаемого договора и обстоятельства его заключения».
Закажите экспертизу сделки
Банки предоставляют эту услугу. Иногда дают гарантию возмещения убытков, если дали положительное заключение и недвижимость у покупателя забрали.
Не уверены, наймите профессионала или не покупайте
Чтобы купить дом на вторичном рынке, необходимо учитывать множество юридических нюансов. Поэтому лучше привлечь специалиста, который поможет проверить важные обстоятельства и выявить риски и даст необходимые рекомендации. Если есть сомнения при проверке сделки, лучше найти другого продавца.
