Продажа недвижимости приносит прибыль продавцу. Это означает, что в некоторых случаях вам придется платить подоходный налог. Это обстоятельство вызывает много вопросов и сомнений. Разбираем основные заблуждения и ошибки собственников в вопросе уплаты налогов после продажи квартиры.
Занижение цены на недвижимость
Одним из самых распространенных заблуждений, которое часто используется на практике для снижения налогов при продаже недвижимости, является занижение ее стоимости. Так, еще 5-10 лет назад при продаже квартир в элитных новостройках в центре Тюмени в договоре купли-продажи могла быть указана цена всего в один миллион рублей. И даже если бы налоговые органы были заинтересованы в таких сделках, собственники всегда могли сказать, что имеют право устанавливать любую цену, какую хотят.
Однако сейчас такая схема потеряла всякий смысл, так как налог рассчитывается исходя из кадастровой стоимости недвижимости. Для этого его умножают на коэффициент 0,7. Эту цену необходимо учитывать при заключении договора. Если указанное в нем значение выше, налоговая база будет исчисляться от него. Исключение составляет владение жилой недвижимостью более 5 лет. В этом случае вам не придется платить подоходный налог с продажи.
Отказ от услуг адвоката
Хотя агенты по недвижимости знают основные законодательные акты, тем не менее, не стоит пренебрегать помощью профессиональных юристов. Они грамотно проконсультируют вас по всем налоговым сложностям и помогут правильно оформить все необходимые документы. Альтернативный вариант – сотрудничество с надежным агентством недвижимости. Например, наша компания предлагает комплексное юридическое сопровождение сделки.
Подача нулевой декларации
Эта ошибка не грозит материальными потерями, но заставляет людей тратить время на ненужные действия. Если имущество было продано после пяти лет владения, налоги не уплачиваются. Это значит, что представлять в инспекцию нулевую декларацию также не нужно.
Нет трансфертной оплаты
Многие ошибочно полагают, что если право собственности еще не возникло, то и налоги при заключении сделки уступки платить не нужно. На самом деле такая обязанность есть. В свою очередь, 13% будут взысканы только с разницы, возникающей между стоимостью объекта недвижимости при передаче и договором участия. Например, если вы купили акцию за 1 миллион рублей и выделили ее на 1 миллион 200 тысяч, вам придется платить налоги только с тех 200 тысяч, которые вы получаете в качестве прибыли.
Путаница со сроками 3 и 5 лет
Как уже было сказано, нет необходимости платить налог с продаж, если недвижимость находится в собственности более пяти лет. Однако в некоторых случаях это обязательство не возникает, даже если имущество находится во владении более трех лет.
- Самый распространенный вариант — право собственности возникло в результате договора дарения или наследования от родственников первой очереди. Сюда входят родители, бабушки и дедушки, братья и сестры и супруги.
- Право собственности возникло в результате приватизации.
- Имущество было передано на основе аннуитета.
- Реализуемое имущество является исключительной собственностью вас и вашего супруга.
Неверный расчет налога
Если вы решите продать недвижимость до окончания 3-5-летнего периода, вам придется заплатить налоги. Именно на этом этапе часто возникают проблемы, так как важно правильно рассчитать налоговую базу. Основное правило заключается в том, что из доходов, полученных при продаже, необходимо вычесть расходы, понесенные на приобретение недвижимости. Например, вы купили квартиру за 5 миллионов, а продали за 6 миллионов, в этом случае прибыль составила 1 миллион — именно с этой суммы вы должны будете заплатить налоги.
Бывают также ситуации, когда вам не нужно платить налоги. Например, если вы продали квартиру по той же цене, по которой вы ее купили. Второе освобождение от налога – если недвижимость была продана по более низкой цене, чем была куплена. Однако в этих случаях декларацию подавать все же придется.
Непонимание принципа «доходы минус расходы»
Узнав, что платить налоги нужно только с выручки от продажи квартиры, многие собственники ошибочно переносят этот принцип на другие сделки. Продав квартиру и потратив средства от ее продажи на покупку другого жилья, они считают, что никакой прибыли не получили. На самом деле совместить две разные сделки по этому принципу невозможно. Если вы обязаны платить налоги при продаже недвижимости, вы должны их платить. И на что вы потратите деньги, полученные от продажи, уже не имеет значения. Покупка новой квартиры является новой сделкой, поэтому она не влияет на налогообложение предыдущей.
Путаница с жилой и нежилой недвижимостью
Все вышеперечисленные правила распространяются только на жилую недвижимость. Нежилое имеет свои особенности. В этом случае не будет правила о сроке от 3 до 5 лет. Особенно это касается владельцев квартир – жилой недвижимости им не место.
Несколько владельцев — один налог
Не забывайте, что если у квартиры или дома несколько собственников, каждый из них должен будет платить налоги пропорционально своей части. Если один из собственников платит налог, а остальные нет, к уклоняющимся будут применяться штрафы.
Попытка скрыть налоговую продажу
Не думайте, что если декларацию не подать, налоговая не узнает о факте продажи квартиры. Абсолютно все сделки проходят обязательную регистрацию в Росреестре, а данные автоматически передаются в ФНС. При обнаружении сокрытия налоговая инспекция может заставить вас подать декларацию или рассчитать налог автоматически. Дополнительно может быть наложен штраф за то, что информация не была передана своевременно и самостоятельно.
