Жильцу коммунальной квартиры стоит знать не только, как в ней сосуществовать с соседями и платить ежемесячные сборы, но и то, как сдать, продать, приватизировать и наследовать свою долю в квартире. В этой статье постараемся разобраться, где можно справиться своими силами, а где нужна будет помощь юриста и нотариуса.
Приватизация доли в коммунальной квартире.
Закон предусматривает участие в приватизации для одного лица единожды. Повторное участие возможно, но только в случае, если первый договор признают недействительным. Приватизации подлежат квартиры как в фонде муниципальном, так и ведомственном (в ведении предприятий).
У приватизации есть свои плюсы и минусы.
Плюсы:
- Возможность собственнику стать полноценным хозяином своего жилья – сдавать в аренду, дарить, продавать, завещать.
Минусы:
- Приобретение новых обязанностей:
- Оплата налога на недвижимость;
- При переселении размер новой квартиры должен быть не меньше прежней. В таком случае вероятно и второе: она не будет больше, в то время как жильцы муниципальных переезжают в метраж согласно 18 кв. м. на человека.
Наследование имущества всеми наследниками первой очереди, в то время как муниципальное наследуется теми, кто проживал в квартире вместе с умершим.
Приватизация имущества закреплена в законе «О приватизации жилфонда в РФ». Чтобы приватизировать муниципальную квартиру, нужно согласие всех ее собственников, а так же несовершеннолетних и бывших членов семьи (бывшие мужья, жены).
Для оформления сделки вам понадобятся порядка дюжины документов, и не факт, что они достанутся вам бесплатно. Вот примерный список:
- Договор социального найма;
- Ксерокопии и подлинники паспортов всех собственников, в том числе несовершеннолетних;
- Ордер на квартиру;
- Копия лицевого счета;
- Справка из домовой книги;
- Справка о проверке жилищных условий;
- Кадастровый паспорт квартиры;
- Справка о месте проживания;
- Справка о неучастии ранее в приватизации (для иногородних);
- Квитанция об оплате госпошлины и др.
Жилищные законы для коммунальной квартиры.
К ним мы отнесем оплату коммунальных услуг, перепланировку и порядок продажи доли.
К оплате коммунальных услуг можно подходить банально, или почти творчески. В первом случае, в отсутствие счетчиков на каждого собственника, жильцы платят соразмерно занимаемой площади и числу жильцов. Во втором случае, часть делится согласно площади, часть – исходя из расчетов потребляемой энергии в отдельно взятом помещении (расход на лампы, утюг, компьютер и прочее).
Стоит отметить, что долги за собственником имущества переходят вместе с правом собственности на наследника. Нередко в суде оспаривают несоразмерные пени за неуплату коммунальных платежей в связи с длительным розыском этого самого наследника. Как вероятность, суд может снизить стоимость пени, но стоимость самих услуг ЖКХ придется все-таки оплатить.
Перепланировка потребует от энтузиаста собрать согласия со всех жильцов (да-да, именно жильцов), заверенные нотариусом, а так же уполномоченного органа, который должен убедиться, что изменение конфигурации не затрагивает несущие стены и не ущемляет права других проживающих. Иначе вам грозит штраф и необходимость за свой счет восстанавливать былой облик квартиры.
На данный момент размер штрафа за незаконную перепланировку равняется 2000-2500 рублей. Если собственник выполнил перепланировку без ведома жильцов, и после уплаты штрафа не желает возвращать все «как было», то Жилищная инспекция подает на него в суд. Решение суда может быть вполне плачевным для собственника, вплоть до продажи доли на торгах. Виновному будет выплачена разница между стоимостью продажи и стоимостью работ по восстановлению былого облика части квартиры. А самим восстановлением займется новый владелец.
Когда вы захотите продать свою долю, убедитесь, что другие собственники отказываются от первоочередного права на покупку освобождаемой комнаты (ст. 250 ГК). Убедиться можно, взяв с них отказ, заверенный нотариусом. Если ваш сосед не желает выкупать комнату, но медлит с отказом, вам стоит вручить ему письменное извещение, так же заверенное нотариусом, и в случае оставления его без ответа, закон будет на вашей стороне и поможет вам. Владелец коммунальной квартиры не обязан ставить в известность всех проживающих о продаже доли.
Сдача в найм доли в коммунальной квартире
Буквально пару слов о том, что можно и что нельзя делать собственнику со свое долей.
Законодательство Российской Федерации четко прописывает права собственника доли: имеет право распоряжаться имуществом по своему усмотрению. Если у данной доли других владельцев нет, то вы можете передать ее в пользование другому лицу и не спрашивать согласия остальных жильцов. Передать в пользование собственник может как посредством договора сдачи в аренду, так и безвозмездно, но на срок не более 6 месяцев подряд.
Другие жильцы могут оспорить данное решение, только в случае, если новый поселенец нарушает правила общежития, в основном установленные законом, – ограничение шума в ночное время, ущемление прав в пользовании общей прихожей, кухней, курение или злоупотребление алкоголем, что в результате приводит к нездоровой атмосфере в жилищном коллективе. В иных случая оспорить желание собственника сдать свою долю будет невозможно.
