Сегодня одна из наименее защищенных и наименее урегулированных отраслей по инвестированию есть строительство жилья с помощью привлечения вкладов физических лиц. Очень много дел по обману дольщиков заставили в некотором смысле усовершенствовать законодательную базу, которая должна быть в направлении защиты прав дольщиков. Но защита обманутых дольщиков, к сожалению, так и не имеет полноценного механизма решения проблемы в законодательной базе. Механизм по возвращению средств так и не разработан полноценно.
Определенные федеральные законы были изменены, например «О долевом строительстве», а также закон «О несостоятельности». Также к позитивным изменениям можно и отнести специальное внесение норм и определение процедур, за которыми застройщик может стать признанным как банкрот. В этих законах так же описаны нормы, при которых вкладчикам должны вернуть вложенное, а также собственно процедура возврата.
Практический опыт
Но стоит заметить, что без привлечения опытного юриста, специализирующего на таких вопросах, который может разобраться в тонкостях всех особенностей законодательства, и в частности самих отношений застройщика и инвестора. Стоит учесть, что рядовой гражданин не сможет самостоятельно разобраться в тонкостях законодательной системы, и обеспечить себе адекватную защиту, добиться возвращения вложенных средств. Когда речь идет о возвращении средств, то имеется ввиду ходя бы частичное возвращение вложенного. К сожалению, вернуть все вложения — возможности практически нет. В делах связанных с нарушением прав дольщиков, только тесное сотрудничество федеральной и органов местной исполнительной власти, возможно, достигнуть позитивного результата. Хотя бы, последние, имеют реальную возможность изначально проследить схему строительство — капиталовложения, проследить за сроками строительства и непосредственно состоянием финансовой составляющей застройщика.
К проблемам, наиболее часто возникающим при капиталовложении в новостройку можно отнести следующее:
- застройщик не исполняет заранее прописанные в договоре прописанные строки на выполнения строительства и срок непосредственно передачи готового объекта не может быть выполнен;
- строительная компания не имеет в наличии соответствующих разрешительных документов, связанных со строительными работами. В этих случая, приходится самостоятельно с помощью суда добиваться признания права на самовольную постройку;
- по окончанию строительства – качество сильно отличается от того, что ожидалось, и не соответствует строительным нормам, нормам прописанным в строительном договоре;
- когда застройщик становится банкротом и появляется необходимость внести дополнительные средства, что бы строительство могло продолжаться;
- застройщик использовал дополнительные ресурсы, или же резервы, что стало причиной увеличения размера выплат;
Иногда бывает так, что одна и та же квартира проходит как продаваемая по нескольким договорам.
Решение проблемных вопросов
Все вопросы, связанные с таким видом строительства всегда доставляли много хлопот и вызывали переживания у вкладчиков. Но при возникших спорах стоит привлечь специалиста, и набраться терпения.
Наиболее часто проблемы решаются следующим образом:
- договор долевого участия расторгается через судебное разбирательство;
- застройщик вынужден возвратить денежные средства, которые ранее были внесены соответственно пунктов договора;
- условия в договоре меняются, или договор расторгается из-за несоответствия прописанных пунктов с законодательной базой;
- признается право на собственность объекта, профинансированного дольщиком.
Защита обманутых дольщиков иногда заканчивается подписанием мирового соглашения. В таких случаях каждая сторона достигает взаимовыгодного результата инвестирования. Но, к сожалению, такие случаи бывают все реже. В первую очередь это связанно с тем, что застройщик редко идет на уступки, и до конца выполняет взятые на себя обязательства. Иногда разбирательство заканчивается тем, что застройщик делает скидку, или дольщику предлагается дополнительно внутренние отделочные работы, на взаимовыгодных условиях.
Защита обманутых дольщиков чаще всего необходима из-за халатности строительных компаний, которые заранее прописывают нереальные сроки, или же делают неправильные расчеты будущих строительств.
Механизм по защите дольщиков требуется в постоянном усовершенствовании, ведь несмотря, казалось бы, сегодня, четкого и прописанного механизма, подписания договора,- все же просчитать все варианты не удается. Итогом любой ошибки может стать потеря собственных финансовых ресурсов. А несовершенство законодательства не даст возможности привлечь к ответственности того или иного застройщика.
