Ипотека для многих становится спасительным кругом в вопросе приобретения собственного жилья. Собирая необходимые документы, откладывая средства на первоначальный взнос, мало кто задумывается, а все ли 15 лет вы сможете платить по своим долгам? Когда долг по ипотеке растет, а денег у заемщика как не было, так и нет, перспективы рисуются мрачные для обеих сторон. Коммерческие организации, тем не менее, не особо приветствуют досрочное погашение долга по кредиту или продажу ипотечных квартир банками, поскольку в первую очередь эту сулит потерей выгоды по выплате процентов.
Когда вероятна ситуация продажи залогового имущества банком?
Знаменательным моментом здесь является цель приобретения жилья в ипотеку. Одни покупают жилье непосредственно для улучшения своих жилищных условий, другие видят в этом прибыльную сделку с целью дальнейшего обогащения. При наступлении неплатежеспособности кредитора возможен вариант реструктуризации долга. Основная ее цель – предотвратить массовое выселение из ипотечного жилья. В этом случае вы вполне можете рассчитывать на господдержку.
В случае же дефолта инвестора в недвижимость спасательным кругом будет продажа ипотечных квартир банками.
Первый опыт совершения немногочисленных сделок по продаже заложенного имущества можно было наблюдать летом 2009г. Кризис больно ударил по всем слоям общества. То ли в попытке спасти свои средства, то ли в страхе об ухудшении экономической ситуации в стране, заемщики стремились избавиться от непосильного бремени ипотеки. Банки, стремясь также минимизировать свои риски, шли на эту невыгодную для них сделку.
ФЗ «об ипотеке (залоге недвижимости)» гласит, что взыскание заложенного имущества может проходить в судебном и внесудебном порядке. В первом взыскание осуществляется по решению суда без согласия заемщика.
Другое дело, когда банк и заемщик приходят к обоюдному соглашению по этому вопросу без обращения в суд. Ключевым условием здесь является нотариально заверенное согласие заемщика (залогодателя).
Почему для заемщиков выгоднее продажа ипотечных квартир банками?
Независимо от того, каким способом было реализовано залоговое имущество, банк получит только сумму оставшейся задолженности. Выплаченные проценты и остаток средств после погашения долга остается на расчетном счете заемщика. При таком раскладе кредитной организации проще поручить продажу залоговой недвижимости аукционам, что значительно упростит и ускорит процедуру. Но такой сценарий грозит потере денег владельцем продаваемого жилья, поскольку торги на квартиру начинаются от 60% ее рыночной стоимости.
Реализация же ипотечной квартиры самим банком без обращения в судебные органы ссылается на закон «Об ипотеке», согласно которому рекомендуемый дисконт на стоимость не должен превышать 20%. Соответственно и сумма, оставшаяся после погашения ипотеки, будет больше.
Аукцион
В случае, если банк-кредитор решил переложить ответственность по продаже залогового жилья, то назначает ауцион
