Когда гражданин приобретает квартиру, он не только становится обладателем собственной недвижимости, он еще и расстается с немалой суммой денежных средств, поэтому такие сделки всегда сопряжены с большим риском. Если при составлении договора стороны не будут достаточно внимательными, не обратятся за должной юридической помощью к профессиональным юристам, то в результате заключенный договор может вполне оказаться недействительным, что зачастую приводит к тому, что люди остаются без денег и даже без квартиры. Непосредственных оснований для признания договора купли продажи квартиры недействительным, довольно много.
При заключении таких договоров, нужно не только убедиться в юридической «чистоте» недвижимости, которую вы приобретаете, не менее важно знать и учитывать условия, при которых сделку потом смогут признать недействительной. Все эти нюансы невозможно учесть самому, поэтому обратитесь за помощью к профессиональным юристам.
С чего начать?
Для того, что бы себя обезопасить, нужно определить причины, которые могут привести к признанию сделки недействительной. Прежде всего, нужно знать, что различают так называемые ничтожные и оспариваемые сделки. Ничтожная сделка изначально является недействительной, она не дает вам никаких прав на собственность, по сути, с момента заключения такого договора он является полностью недействительным, и в случае судебного разбирательства по этому поводу, суд должен лишь подтвердить недействительность последствий такого договора.
В случае оспариваемой сделки, ее недействительность может признать только суд. К подобным сделкам относятся: договора о купле продаже которые были заключены с несовершеннолетними, с недееспособными, с людьми, которые в момент заключения договора не осознавали свои действия; сделки, которые были совершены в результате обмана, или применения насилия. Однако для признания сделки недействительной, в суде необходимо будет предоставить соответствующие доказательства, вышеперечисленных нарушений.
Нередки случаи, когда мошенники используют сами законодательные нормы в своих целях. Например, как уже говорилось, договор о купле продаже, который был заключен с неосознающими свои действия лицами, в суде может быть признан недействительным. Сами мошенника нередко пользуются этим пунктом ГКРФ. После того как покупатель оплатил стоимость кварты, вдруг оказывается, что продавец недееспособен в связи с психическим заболеванием, сделка признается недействительной, покупатель возвращает квартиру владельцу, но оказывается, что продавец не в состоянии вернуть покупателю оплаченные деньги в связи с все той же недееспособностью. В результате покупатель остался и без своих денег и без квартиры. Закон не предусматривает обязательного определения дееспособности участников сделки, поэтому покупатель сам должен быть довольно внимателен в этом вопросе. Вы имеете полное право попросить продавца или покупателя предоставить соответствующую справку о дееспособности, если у вас возникли какие-то подозрения по этому поводу.
Бывают случаи, когда сами покупатели пытаются обойти закон, что бы избежать налогов. Такие покупатели записывают в договоре заниженную стоимость квартиры. Если же впоследствии этот договор признают недействительным, то покупатель будет обязан вернуть продавцу лишь ту сумму, которая была указана в договоре.
Для оспаривания сделки купли продажи предписан соответствующий исковой срок, и он составляет всего год после заключения сделки, либо с того времени, когда истец узнал о соответствующих обстоятельствах недействительности сделки.
Очень редко случаются факты признания недействительными сделок, когда одна из сторон договора может доказать, что во время покупки квартиры не в полной мере учла все ее недостатки. Или же когда в процессе судебного разбирательства выясняется, что покупатель воспользовался сложной жизненной ситуацией продавца, который в тот момент был готов отдать квартиру по любой цене. Конечно, такие случаи требуют соответствующих доказательств в суде.
Иногда, продавец имеющий лишь доверенность на квартиру пытается ее продать, в таких случаях нужно обязательно подтвердить действительность его доверенности и к тому же стоит учитывать, что лицо, выдающее доверенность имеет право ее отозвать, более того такая доверенность прекращает свои правовые полномочия в момент смерти доверителя.
Недействительная сделка купли продажи квартиры может принести много проблем сторонам договора, однако, в других случаях признание сделки недействительной может и избавить вас от неприятностей, поэтому перед тем, как приступать к процессу покупки или продажи квартиры, необходимо выяснить все нюансы этого процесса.
