Процесс, при котором определяется наиболее вероятная стоимость недвижимости, выставленной на продажу, в вынужденно сжатые строки (непосредственно перед продажей), называют ликвидационной оценкой. Она включает в себя установление ликвидационной стоимости объекта. Ликвидационной стоимостью является денежный эквивалент, который получит физическое или юридическое лицо после ликвидации имущества, находившегося в его собственности. В настоящее время подобный вид оценки недвижимости приобретает все более значимое место. По мнению специалистов, на данную ситуацию сильно влияет кризис экономического рынка.
Причины низкой ликвидационной стоимости объектов
Ликвидационная стоимость недвижимости, как правило, намного ниже рыночной. Это объясняется сжатием сроков экспозиции объектов и отсутствием маркетинговой компании достаточной эффективности. В связи с этим далеко не каждый потенциальный покупатель получает возможность ознакомиться с предложением купли-продажи. Собственно, этот фактор сильнее всего влияет на снижение ликвидационной стоимости.
Ликвидационная оценка на российском рынке недвижимости
Следует заметить, что на рынке недвижимости Российской Федерации наиболее распространенной является оценка реальной (то есть рыночной) стоимости объектов. Таким образом, ликвидационная оценка востребована в основном в сфере работы с предприятиями-банкротами, при выставлении на торги объектов, требующих проведения реконструкционных работ, а также при закрытии работ над объектами затянувшегося строительства. Зачастую к использованию ликвидационной оценки объектов прибегает федеральный фонд РФ, с целью возврата инвестиций, вложенных государством в строительство недвижимости. Однако и здесь существуют исключения, такие как выгодная продажа бизнеса, или, например, продажа объекта недвижимости по личным мотивам, но в ограниченные сроки.
Факторы влияния на ликвидационную стоимость
- Время, в течение которого объект недвижимости находится на стадии “экспозиции”. Как уже говорилось выше, чем короче этот срок, тем ниже будет цена объекта при ликвидации.
- Состояние экономики. Ситуация на экономическом рынке также имеет немалое влияние на проведение ликвидационной оценки недвижимости, снижая ценовой уровень при отрицательных изменениях и повышая его в благоприятных условиях.
- Индивидуальные характеристики. Бесспорно, одним из самых важных факторов при проведении любой формы оценки недвижимости, является ее уровень привлекательности для покупателей. В соответствии с этим, хороший спрос вполне может толкать ликвидационную стоимость вверх, а вот невостребованность, способна значительно ее понизить.
Методы ликвидационной оценки
-
Прямая методика
Данный способ оценки недвижимости при ликвидации предполагает проведение сравнительного анализа между объектом продажи и схожими объектами из статистической базы подобных продаж. В ходе прямой оценки устанавливается влияние всевозможных факторов на величину ликвидационной стоимости.
-
Косвенная методика
При использовании данной методики, оценщики определяют и рыночную стоимость объекта недвижимости конкретно на момент проведения оценки. Помимо этого, учитывается и так называемый корректировочный коэффициент, который растет или падает в зависимости от причин продажи объекта.
Косвенный метод ликвидационной оценки (установления ликвидационной стоимости недвижимости) имеет собственную формулу и является более точным, нежели прямой.
Влияние экономической ситуации
Из-за отсутствия достаточного количества финансовых ресурсов на экономическом рынке, что проявляется в стабильной нестабильности данной сферы, возможны и изменения ликвидационной стоимости объектов недвижимости. Этому также способствуют перебои в деятельности банковских учреждений (в частности программ кредитования), что ведет к тому, что покупатели начинают отдавать предпочтение мелкой недвижимости вместо крупных объектов. Кроме того, происходит значительный отток спроса в сторону рынка вторичного жилья.
В подобных условиях проведение адекватной оценки ликвидационной стоимости недвижимости становится все более и более непростым. Эксперты в этой области стараются совершенствовать расчетные методы, хотя, на данный момент не слишком в этом преуспевают.
