Огромное количество сделок на рынке недвижимости совершается с привлечением средств ипотечного кредитования. Ипотечный кредит может быть оформлен на 10 – 20 – 30 лет. В течение этого срока в жизни могут произойти любые события, по наступлении которых собственник решит продать жилье.
Можно обозначить следующие основные причины, по которым собственники решают продать жилье, обремененное ипотекой:
• Дефолт заемщика;
• Развод супругов-заемщиков и последующий раздел имущества;
• Улучшение жилищных условий.
Независимо от причины, существует общий порядок действий при продаже ипотечной квартиры. Условно его можно разбить на 4 шага.
Шаг 1: согласование продажи жилья с банком
Если обратиться к содержанию кредитного договора, то, вероятнее всего, в одном из его пунктов указано, что продажа ипотечной квартиры возможна, но с согласия банка. Поэтому собственнику квартиры стоит обратиться в кредитное учреждение с заявлением, составленным в письменной форме, и получить письменное согласие на совершение сделки.
На этом этапе нужно подготовиться к тому, что сотрудники банка могут поинтересоваться целью и причинами продажи жилья.
Шаг 2: поиск покупателя квартиры
Собственнику стоит подготовиться к тому, что проведение сделки потребует немало сил и времени. Сложность заключается в том, что предметом продажи является обремененная ипотекой квартира, и все стороны должны иметь понимание как будет происходить сделка и в какие сроки состоится расчет.
Продавать квартиру, которая находится в залоге у банка, можно как самостоятельно, так и через агентство недвижимости. Оценка квартиры, ее выставление на продажу и поиск покупателя ничем принципиально не отличаются от продажи свободного от обременения объекта недвижимости.
Оценку недвижимости можно провести самостоятельно, опираясь на данные о цене объектов-аналогов, которые присутствуют на рынке недвижимости. При желании получить более точный расчет, выполненный специалистами, продавец может заказать отчет об оценке в оценочной компании.
После определения цены объявление о продаже квартиры можно разместить на профильных интернет сайтах, в бегущей строке на ТВ, печатных изданиях и на разного рода информационных стендах.
Шаг 3: оформление документов по сделке и гашение кредита
Когда покупатель на обремененную ипотекой квартиру найден, важно правильно оформить весь пакет документов, связанных с проведением сделки.
Как правило, на начальном этапе переговоров стороны договариваются о внесении задатка или аванса, размер которого чаще всего равен остатку задолженности по ипотечному кредиту.
Эти денежные средства покупатель может перечислить на счет продавца в банке, предназначенный для оплаты кредита или предать наличными продавцу.
В любом случае передача или перевод денежных средств должны сопровождаться подписанием предварительного договора купли-продажи с элементами аванса или задатка. По тексту указанного договора стороны обозначают условия основного договора и срок его заключения.
Когда денежные средства внесены на счет для гашения кредита, продавец квартиры обращается в банк с заявлением о досрочном закрытии ипотеки. После того, как сотрудники банка произведут гашение кредита, на руки собственнику квартиры-продавцу будет выдана соответствующая справка об исполнении обязательств.
Шаг 4: регистрация договора купли-продажи в Росреестре
После того, как ипотека погашена и документы об этом выданы бывшему заемщику на руки, стороны могут заключить основной договор купли-продажи квартиры и передать его на регистрацию в ФРС. Срок регистрации договора составляет около 4-х недель, после чего покупатель становится полноправным владельцем жилья.
