Чтобы приобрести квартиру в строящемся доме, строительными компаниями предлагаются следующие схемы:
- Схема первая – заключение договора долевого участия (ДДУ). Эта схема сегодня является наиболее распространенной.
- Схема вторая – заключение предварительного договора купли-продажи.
- Схема третья – приобретение векселя, при помощи которого впоследствии можно расплатиться за жилье.
- Схема четвертая – вступление в кооператив.
- Схема пятая – приобретение жилищных сертификатов (облигаций) по номинальной цене метра квадратного.
- Схема шестая – переуступка права требования.
После выбора фирмы или строительной компании вам необходимо осуществить оформление на бумаге ваших взаимоотношений с этой организацией. Основной документ, при помощи которого покупатель взаимодействует со строительной компанией – заключенный договор.
Чтобы приобретение квартир в строящихся домах не стало проблемным, необходимо придерживаться общих принципов составления любого договора: содержание в договоре четкого описания предмета договора, стоимости договора и порядка оплаты, обязанностей сторон, сроков исполнения принятых обязательств и ответственности за их неисполнение, условий расторжения или переуступки прав. Также должен быть твердо определен порядок возврата денежных средств при расторжении договора.
Даже имея исчерпывающую информацию о строительной фирме и строящемся объекте, трудно учесть все тонкости договора долевого участия.
Основными и необходимыми элементами договора долевого участия являются:
- во вступительной части договора должно быть отмечено, кто именно заключает данный договор, с описанием полных реквизитов компании (сведения об организационно-правовой форме, названии, ИНН, ОГРН, адресе и т. д.), и какой документ определяет полномочия лица, подписывающего договор долевого участия от имени компании;
- точный строительный адрес, характеристика дома (эскизный проект), ссылки на правовые документы, регламентирующие право на строительство дома (распоряжение органа исполнительной власти о проектировании и строительстве или протокол о признании победителем торгов за право строительства на выбранном земельном участке, инвестиционный договор аренды земельного участка или свидетельство о регистрации права собственности, разрешение на строительство по форме, утвержденной Правительством РФ);
- подробное описание квартиры (общая и жилая площадь, планировка, отделка, комплектация) и ее местонахождение в доме, с нанесением на поэтажный план, с указанием строительных осей;
размер долевого взноса, исходя из стоимости квадратного метра (возможна привязка к иностранной валюте), сроки внесения и порядок индексации, максимально допустимая задержка платежей и соответствующие штрафные санкции (пени);
основания и условия изменения долевого взноса в связи с возможным удорожанием строительства;
порядок целевого распоряжения средствами дольщика строительной компанией (какие договоры и с кем заключались, кто подрядчики, кому и как передаются средства дольщика);
механизм и условия расторжения договора;
Порядок возврата внесенных дольщиком средств в случаях:
- досрочного расторжения договора по инициативе строительной компании (из-за длительной задержки дольщиком платежей);
- досрочного расторжения договора по инициативе дольщика (неисполнение компанией своих обязательств по срокам или качеству строительства);
- порядок переуступки прав по договору другому лицу;
- порядок и сроки ввода дома в эксплуатацию и подключения к инженерным сетям;
- уточнение параметров квартиры после ее обмеров ПИБом и согласование конечной цены квартиры;
- порядок приемки жилья дольщиком и устранения строительной компанией недоделок (дефектов), размер неустойки выплачиваемой фирмой за невыполнение обязательств по качеству жилья;
- гарантийный срок (срок, в течение которого застройщик безвозмездно устраняет обнаруженные дефекты и недоделки);
- порядок и сроки оформления прав собственности в ГУ ФРС;
- ответственность сторон при неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств по договору;
- порядок организации общего собрания для выбора способа управления домом.
При отражении всех этих элементов в договоре долевого участия, у дольщика появляется дополнительная гарантия защиты своих средств. К сожалению, не всегда дольщик сам может грамотно составить договор долевого участия. Поэтому, лучше прибегнуть к помощи специалистов юридической консультации, которая занимается вопросами долевого строительства. Желательно, чтобы покупка квартир в строящихся домах имела сопровождение юриста на всех этапах, вплоть до получения свидетельства о собственности из УФРС. Следуя рекомендациям из данного перечня, дольщик существенно снизит риски, с которыми сталкивается.
Договор предварительной купли-продажи — договор ПКП
Предварительный договор купли-продажи квартиры – схема самая ненадежная. Юридической однозначности законности действий застройщиков по заключению договора ПКП, к сожалению, нет. Договор купли-продажи жилья может заключаться только собственником имущества, значит, и предварительный договор купли-продажи недвижимости должен подписываться собственником. Но есть еще одна тонкость – пока нет построенного и зарегистрированного дома, не может быть четко идентифицирован договор купли-продажи жилья, поскольку квартиры как таковой еще не существует.
Нужно отметить, что стопроцентная оплата по предварительному договору купли-продажи недвижимости может быть признана недействительной сделкой и попыткой уйти от заключения договора долевого участия согласно закону №214 «Об участии в долевом строительстве…».
И еще один нюанс – предварительный договор купли-продажи жилья не дает дольщику права на регистрацию собственности на квартиру. Право собственности на недвижимость дольщиком может быть получено только тогда, когда будет заключен договор купли-продажи на жилье, но только после регистрации застройщиком права собственности на себя, то есть после введения дома в эксплуатацию. Иногда застройщик уклоняется от регистрации права собственности на себя. Но даже при обращении в суд дольщик вряд ли заставит застройщика заключить договор купли-продажи недвижимости, поскольку застройщик еще не собственник.
Чтобы этого избежать, необходимо указать все сроки и обязанности застройщика на каждом этапе строительства, а также применение штрафных санкций, если застройщиком вовремя не зарегистрировано право собственности или не заключен договор купли-продажи квартиры.
Векселя
Компанией-застройщиком могут быть выпущены векселя (долговые обязательства) с дальнейшей продажей их участнику строительства. После этого следует заключение предварительного договора купли-продажи недвижимости, где означенные векселя выступают в роли залога.
После завершения строительства владелец векселей или становится владельцем квартиры (предварительный договор купли-продажи жилья становится окончательным), или имеет право на погашение векселей с процентами, которые обещаны застройщиком в начале выпуска.
Объем и доходность векселей известны заранее и меняться не могут. Безусловно, в процессе строительства (средний срок – до полутора лет) цена квадратного метра растет, но происходит это в разные годы неодинаково.
Вексель – обязательство безусловное, поэтому, при его неоплате необходимо обращаться в суд, который, в большинстве случаев, принимает сторону владельца векселей. Кроме того, по закону в таких случаях все держатели имеют право требовать досрочного погашения векселей и получения выплаченных денег с процентами.
Может быть, при сегодняшнем стремительном росте цен вексельная схема не слишком привлекательна, однако для спокойного рынка вексель – инструмент довольно привлекательный. Клиенту, имеющему на руках векселя, легко выходить из строительства – не нужны составление договора цессии, разрешение на переуступку прав у застройщика и т.п.
Выигрыш здесь очевиден: держатель векселя либо сможет погасить его по окончании строительства с выгодой для себя, либо станет владельцем квартиры.
Уступка права требования – цессия
Право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) (статья 382 Гражданского кодекса РФ).
Статьи 382-390 Гражданского кодекса РФ содержат основные положения в данном вопросе.
По сути своей цессия (уступка права требования) – это замена кредитора в обязательстве. Отсюда, кредитор, который передает свои права требования, обозначается цедентом, а новый кредитор – цессионарием.
Согласно статье 383 Гражданского кодекса права, которые напрямую связаны с личностью кредитора, не могут передаваться третьим лицам (к примеру, возмещение алиментов или причиненного здоровью вреда).
Цессионарий сохраняет все права первоначального кредитора в отношении соглашения об уступке права требования. Равнозначно и должник может предъявить к новому кредитору все претензии, относящиеся к первоначальному кредитору, уведомленному должником об уступке права.
Уступка совершается только по установленной форме при совершении сделки, права которой уступаются.
