Рынок недвижимости – это весьма сложная и разнородная да к тому же, и запутанная структура. Тем не менее, невзирая на всю его запутанность все больше людей интересуются его состоянием. Такими людьми своевременно отслеживаются все новые тенденции на этом специфическом рынке. Несомненно, что и профессионалам рынка недвижимости, и простым людям, просто необходимы простые и доступные индикаторы, которые позволят оперативно отслеживать текущую ситуацию на рынке и все ее изменения. Собственно такие задачи выполняет индекс цен на жилье. Какими они бывают?
Индекс цен на жилье (средний показатель всех цен на жилье).
Индекс цен на жилье является одним из индикаторов в текущем среднеценовом уровне на жилье, который выражается в долларовом эквиваленте. Он располагает двумя принципиальными отличиями от традиционных показателей средних цен предложений.
Технологии по исключению «статистических шумов»
Рассчитывая индексы стоимостей, применяются технологии по исключению «статистических шумов». Следует знать, что средние цены могут расти, либо упасть совсем. Причем это может произойти не благодаря росту или снижению квартирных цен, а благодаря вариантам квартирных выборок. Когда под выборки попадают все больше дорогостоящих, либо больше недорогих квартир, чем обыкновенно, тогда в этих случаях и средние цены поднимаются или падают.
Такие действия могут привести к ошибочным выводам о существующих ростах или падениях цен на квартиры, которых может и не быть в действительности. А для средних цен, как правило, характерны «пилообразные» графики. Их точки необоснованно могут «скакать» и вверх, и вниз. Технологически исключения «статистических шумов» могут быть направлены для устранения квартирных выборок.
Их результатом может стать график индекса цен на жилье при относительной гладкости кривой, которая больше подойдет к описанию динамических изменений весьма склонного к инертности рынку жилья. Непосредственно индексом стоимости жилья может отражаться действительное возрастание, либо снижение ценового уровня на жилье, а не квартирные выборки.
Корректировки стоимостей предложений.
Рассчитывая индекс цен на жилье, применяются корректировки стоимостей предложений к стоимостям действительных продаж. В итоге значения индекса цен выражаются, в основном, немного ниже необоснованных завышений цен предложений.
Если взять за основу логическую составляющую, то индекс стоимости жилья выявляется показателем макроэкономики. Им не отражаются цены каких-либо отдельно взятых квартир.
Он приходится некой измерительной единицей на рынке жилья. К примеру, умножив индекс стоимости на годовые объемы по продажам квадратных метров, получим обороты квартирного рынка. А если умножать на полные метражи в столичном жилищном фонде, то получится емкость жилищного рынка города Москвы.
Однако более важными являются даже не текущие значения индекса стоимости, как его изменения. При помощи технологии по исключению «статистических шумов» возрастание, либо понижение индекса стоимости явится показателем в общем возрастании, либо понижении стоимости жилья. Естественно, приходится постигать, что все имеющиеся квартиры весьма разные, а изменение стоимости любой отдельно взятой квартиры может немного отличаться от обще рыночных показателей.
Важнейшую роль в этих вопросах сыграет адекватность начальных квартирных цен. Ведь если они были завышены, тогда их, возможно, придется и уценивать, даже имея наличие возрастания цен и обратно. Но в подавляющем большинстве случаев ценовые изменения в отдельно взятых квартирах при первом же приближении выявляются пропорционально к изменениям общерыночных индексов цен на жилье.
Индекс ценовых ожиданий (темпы изменений жилищных цен)
Индекс ожидания обладает неким двояким логическим смыслом. Он может быть текущим темпом изменения средних ценовых уровней на жилье в долларовом эквиваленте с одной стороны, который выражается процентами за месяц. Как сказали бы математики это значения производных от функций индекса цен. К тому же он является трендом изменений ценовых уровней в самых ближайших перспективах с другой стороны. Ведь из-за значительной инертности на рынке недвижимости он не обладает свойствами быстрых и резких ценовых перепадов. Такие особенности и способствовали возникновению наименования в таком показателе.
Индексы жилищной доходности (показатель экономической целесообразности жилищных инвестиций)
Индексом жилищной доходности могут выявляться показатели экономической эффективности во вложению средств в развитие жилья. Он базируется на идеологиях доходных методов по оценке недвижимости, в соответствии с которым квартирные цены оправдываются, в случаях, когда сами квартиры смогут приносить надлежащую доходность. Под таким углом жилье (не новостройки, а уже полностью готовое) будет рассматриваться в виде инструмента по инвестированию.
