Город Всеволожск – территория градостроительных контрастов

И это имеет яркое отражение на местном рынке недвижимости. Здесь выставлены на продажу и элитные усадьбы во Всеволожске, и совершенно доступные по ценам квартиры во Всеволожске.

Хотя название города ассоциируется с именами великих русских князей, Всеволожск еще очень молод – в феврале 2013-го отмечали пятидесятилетие (городской статус поселок Всеволожский получил в 1963 году).

В центре Всеволожска сооружен памятник статскому советнику Павлу Всеволожскому, которому город и обязан своим именем. В свое время он унаследовал усадьбу Рябово и отчаянно старался погасить долги деда – астраханского губернатора и инициатора строительства первого в России парохода Всеволода Всеволожского. Павлом было начато строительство лесопильного завода, электростанции и паровой мельницы, а вскоре его заинтересовала Ириновская железная дорога (она вела на Большую Охту и строилась не столько для дачников, сколько для того, чтобы стало легче доставлять в Петербург торфяные брикеты). Скупив акции железной дороги, он настоял, чтобы станцию, которая была расположена на его земле, акционеры предприятия назвали Всеволожской. Со временем деревянный вокзал стал центральной частью разросшегося вокруг дачного поселка.

Получилось так, что городская застройка Всеволожска обязана сегодняшним характером в первую очередь инициативным и предприимчивым частным застройщикам.

Деревянного вокзала на станции Всеволожская больше нет. Несколько лет назад на его месте вырос современный торговый комплекс, совершенно не вписывающийся в исторический контент города и который местные жители нередко сравнивают с типовым газпромовским бассейном. Но ему не повезло: летом прошлого года от возникшего пожара оно серьезно пострадало.

Дороги в город Всеволожск

От Петербурга до Всеволожска всего лишь семь километров. Доехать до него электричкой с Финляндского вокзала можно не более, чем за полчаса. На вокзальной площади у сгоревшего вокзала – конечная остановка маршруток, начинающих движение от станций метрополитена «Площадь Ленина», «Ладожская» и «Девяткино».

Самый короткий путь до Всеволожска на автомашине – Рябовское шоссе (блокадная Дорога Жизни), ставшая вполне современной магистралью, но на которой есть одна коварная особенность: выехать из Всеволожска намного легче, чем въехать во Всеволожск. Полноценная развязка с КАД здесь отсутствует, можно воспользоваться только изобилующей небезопасными поворотами и разворотами перемычкой, на которой, кстати, легко заблудиться. Другой путь – по Мурманскому шоссе с поворотом на Колтушское – для водителей удобнее, но несравненно длиннее. К тому же, в выходные и праздничные дни здесь постоянно автомобильные пробки на дороге и перед железнодорожным переездом.

Коттеджные поселки Всеволожска, строящиеся в его окрестностях, привели к постоянному росту населения города и к возрастающей нагрузке на дорожные сети. Между тем, в памяти старожилов сохранилось, что еще 20 лет назад городок утопал в сосновой зелени, а основная застройка Всеволожска была представлена послевоенными дачами, частными домами, деревянными бараками и двухэтажными постройками сельского типа из силикатного кирпича.

Респектабельная частная застройка Всеволожска активно началась в 1990-е годы, когда обогатившиеся «новые русские» принялись скупать местные «вишневые сады». Район со старыми дачами вдоль Колтушского шоссе, улицы которого носят имена русских писателей-классиков, превратился в «страну заборов», скрывающих не просто возводимые особняки во Всеволожске, а поистине усадьбы во Всеволожске. Одновременно проводилась активная застройка Всеволожска квартирными панельными домами. Застроенная территория получила вскоре свое название – микрорайон Котово Поле во Всеволожске.

Уже после 2000-го года выстроен элитный коттеджный поселок «Румболово» (девелопером проекта выступила «ПулЭкспресс Групп), вблизи него — уютный микрорайон Hakkapellita Village во Всеволожске с пяти – и семиэтажными домами, который компания Nokian Tyres построила для своих сотрудников (проект создан финским архитектором Юкки Тикканеном). И это, пожалуй, все, что можно рассказать об архитектурных доминантах нового времени.

Градостроительные перспективы Всеволожска

За двадцать лет городской ландшафт Всеволожска претерпел коренные изменения. Большинство сегодняшних владельцев участков покупали маленькие старые домики «про запас», или преследуя инвестиционные цели. Об этом свидетельствуют обнесенные профильным листом подзаброшенные строения во Всеволожске, которых в городе изрядное количество. Наличие таких объектов, безусловно, город не красят.

Современные действительно роскошные усадебные дома во Всеволожске в своем большинстве скрыты от людских глаз за капитальными, обложенными дорогим кирпичом, глухими высокими заборами. Узнать о ландшафтном дизайне и архитектурных достоинствах таких объектов можно разве что в каталогах, где прослеживается продажа загородной недвижимости во Всеволожске. Со стороны улицы такой дом не просматривается: владелец приватной территории не горит желанием внести яркий архитектурный штрих в городской ландшафт Всеволожска. Но если идет продажа усадебного дома во Всеволожске, цена за него взлетает до восьмизначных чисел. Исключением, правда, является коттеджный поселок «Румболово» во Всеволожске, который тоже относят к элитным, — он весь открыт, как на ладони. Но в нем засилье однотипных домов.

Более демократичные коттеджные поселки во Всеволожске вдоль дороги к промзоне «Кирпичный завод», где расположено крупнейшее промышленное предприятие – завод Ford Motor Company, преимущественно представляют «чисто поле» с обилием рекламных щитов у дороги.

Градостроительное планирование Всеволожска представляет собой стихийную застройку и возникновение конфликтных ситуаций здесь не редкость. По существу, генпланом город пока не располагает. Генеральный план развития Всеволожска до 2032 года, разработанный ОАО «АрхиГрад», активно лоббировался представителями местной власти, которые связывали надежды со значительным расширением и уплотнением жилой застройки во Всеволожске при увеличении народонаселения до 228 тыс. человек (сегодня в городе 63 тысячи проживающих). Но в июне Правительство Ленобласти в очередной раз «зарубило» этот важный документ. По мнению областного Правительства, город Всеволожск не владеет достаточными социальной инфраструктурой и транспортной сетью, чтобы справляться с нагрузкой, возросшей во много раз. Кроме того, в возвращенном на доработку документе не были обозначены зоны индивидуального жилищного строительства во Всеволожске, что также может привести к бесконтрольному появлению многоквартирных домов в секторах, где ведется индивидуальная застройка Всеволожска.

Перспективу «уплотнения» не воспринимают и владельцы частных домов (в том числе весьма влиятельные и состоятельные): они объявили о своей готовности отстаивать свои интересы на любых общественных слушаниях и обсуждениях. Таким образом, основным направлением развития города становится все-таки малоэтажная застройка Всеволожска, таунхаусы во Всеволожске, а также развитое индивидуальное жилищное строительство во Всеволожске. Надеемся, что строительство будет проводиться более цивилизованно, чем в «лихие девяностые» и скоро мы сможем увидеть современные коттеджные поселки во Всеволожске.

Квартирный рынок: цена «областного» статуса

Основой сегодняшней застройки Всеволожска являются коттеджные поселки во Всеволожске, но если ранее застройщиками реализовывались «элитные» проекты жилья во Всеволожске, то сейчас предложения более демократичны. Именно в них все чаще появляются объекты на продажу по ценовой формуле «дом по цене квартиры во Всеволожске».

Многоквартирная застройка Всеволожска наиболее ярко представлена в микрорайоне Котово Поле, расположенном при въезде в город со стороны Рябовского шоссе. Средняя цена предложения на квартирном рынке Всеволожска на данный момент составляет 67,2 тыс. руб. за квадратный метр. К примеру, рынок недвижимости Ломоносова или муниципального образования «Красное село» предлагают квартиры по более высоким ценам – в среднем 71,6 тыс. руб. за квадратный метр. Но существует одна немаловажная деталь: проблемы транспортной доступности в Красном Селе те же, что и во Всеволожске, но оно обладает не областным, а городским статусом. А петербургскую регистрацию рынок пригородного жилья по-прежнему котирует заметно выше областной.

Вторичный рынок жилья Всеволожска отличается тем, что стоимость квартир в кирпичных домах Всеволожска в среднем ниже, чем цена квартир в панельных домах Всеволожска. Связано это, скорее всего, с тем, что основу «панельного» предложения составляют современные дома «гатчинских» серий 1.090.1 и 121-1 или вполне комфортабельные строения серии 1-504Д2. А «кирпичный» жилищный фонд Всеволожска состоит в большинстве из «совхозных» построек 1960-1970 г.г. из силикатного кирпича, преимущественно двухэтажных. Правда, большинство таких домов до сих пор находятся в приличном состоянии.

Средняя цена однокомнатной квартиры в «кирпиче» во Всеволожске – 2,78 млн. руб., стоимость однокомнатной квартиры в панельном доме во Всеволожске – 2,8 млн.руб. Цены на квартиры в деревянных домах во Всеволожске (а это уже экзотика) стартуют от 1,3 млн.руб. Но при покупке таких квартир нужно быть крайне осторожным. Иногда под видом «деревянной» квартиры можно приобрести выделенную долю ИЖС, которую не поделили наследники.