Закон о реституции

Под реституцией в гражданском праве понимают такое состояние, когда все стороны сделки, признанной в соответствии с требованиями закона недействительной, обязаны вернуть друг другу все имущество, которое они получили вследствие ее заключения. Если же совершить подобный возврат не представляется возможным (исходя из характера заключенного соглашения), в этом случае сторона возмещает стоимость потребленного блага или выполненной работы (оказанной услуги). Такая реституция носит название двусторонней. Она представляет собой возврат к тому состоянию, в котором стороны сделки находились на момент ее совершения – так, будто бы никаких действий, направленных на достижение целей сделки ими совершено не было.

Реституция является одним из последствий признания сделки недействительной. Недействительность, как результат несоблюдения условий правомерности сделки, а следовательно, – и необходимость возвратить законному владельцу все, что было получено при ее заключении – может быть особенно неприятной в случае заключения соглашений, предметом которых выступает недвижимое имущество. Ведь не секрет, что зачастую покупка недвижимости – квартиры или жилого дома – является для лица заключительным этапом многолетних накоплений необходимой суммы. И обязанность возвратить с таким трудом приобретенное жилье может достаточно болезненно отразится на душевном спокойствии несостоявшегося собственника.

Условия действительности сделок

Главное требование, выдвигаемое нормами гражданского права к сделкам – их соответствие закону, а также другим актам законодательства.

Условиями, при которых сделка будет отвечать данному требованию, предусматривают следующее:

  • сделка не должна нарушать положения, закрепленные в статьях актов законодательства (и законов, и подзаконных актов);
  • стороны сделки обладают необходимым объемом дееспособности, позволяющим им совершать такого рода сделки;
  • намерения лица, совершающего сделку, направлены на достижение результатов, проистекающих из ее содержания;
  • лицо, совершающее сделку, не подвергается психическому или физическому принуждению, не введено в обман или заблуждение другой стороной или третьими лицами;
  • форма совершения сделки соответствует предъявляемым законом требованиям.

При этом сделка признается правомерной только в том случае, когда сторонами одновременно соблюдены все эти условия.

Действительность сделок с недвижимостью

Условия действительности сделок с недвижимостью полностью соответствуют общим требованиям, предъявляемым ко всем видам сделок:

  • непротиворечивость положениям закона. Так, законодательство запрещает собственнику комнаты в коммунальной квартире каким-либо образом отчуждать принадлежащую ему часть имущества, находящегося в совместном владении всех жильцов – продать свою долю такой собственник может только лишь одновременно с комнатой. Имущество, находящее в собственности всех жильцов многоквартирного дома, также не может быть отчуждено кем-либо из них;
  • наличие у лица необходимого объема прав и полномочий на совершение сделок с недвижимостью. Помимо требований к правоспособности и дееспособности лица сюда можно отнести также, отсутствие каких-либо ограничений на совершение лицом сделки с недвижимостью. К таким ограничениям можно, например, отнести необходимость получение согласия второго супруга на отчуждение квартиры, находящейся в их общей собственности, либо требование, согласно которому владельцы комнаты в коммунальной квартире в случае принятия решения о ее продаже, обязаны обратиться к другим сособственникам с предложением, приобрести эту комнату. Лишь в случае отказа всех сособственников лицо вправе продать свою комнату кому-либо из третьих лиц. Еще одним примером может быть необходимость получения арендатором разрешения владельца квартиры на передачу ее в субаренду или переустройство квартиры;
  • сторона, совершающая сделку с недвижимостью, должна владеть имуществом на законных основаниях. Это может быть право собственности – для договоров купли-продажи, аренды, дарения; аренда – для передачи недвижимости в субаренду. Подтверждается такое владение при помощи правоустанавливающих документов на недвижимое имущество, а также путем запросов в Единый госреестр прав. Требование о предоставлении таких документов позволит избежать ситуации, когда недвижимость, к примеру, была приобретена у лица, не имеющего права ею распоряжаться;
  • для сделок с недвижимостью предусмотрена простая письменная форма. Следовательно, какое-либо распоряжение недвижимостью, сделанное устно, не влечет за собой никаких правовых последствий. Что касается нотариального удостоверения или государственной регистрации таких сделок, в настоящее время законодательством такая необходимость не предусмотрена. В то же время, государственной регистрации подлежит право собственности на недвижимое имущество – только лишь с момента внесения сведений в Единый госреестр прав лицо, купившее недвижимость, может считаться ее новым собственником.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *