Полной восстановительной стоимостью квартиры называется смета по затратам, стоимости возведения копий оцениваемых квартир и зданий к моментам оценок. В ходе оценок могут возникать ситуации, при которых строения и квартиры вместе с устаревшими строительными материалами, технологиями или дизайном, которые в настоящее время не поддаются оценкам.
Более того, некоторые из элементов квартир и зданий могут даже не быть соответственными для действующих Строительных норм и правил. В таких случаях рассчитываются сметные стоимости по строительству зданий, подобных по полезности. В последних случаях оценщиками получаются сметы расходов по стоимостям замещений. Вышеуказанные сметы могут значительно отличаться по итоговым величинам полных восстановительных стоимостей зданий, а также по составам и степеням учтенных в них износов.
Оценки полной восстановительной стоимости квартир и зданий к моменту оценок могут проводиться по стоимостям воспроизводств или по стоимостям замещений. Выборы видов восстановительных стоимостей для конкретных оценочных заданий следует отчетливо объяснять в отчетах для того, чтобы избегать неверных толкований полученных результатов.
Стоимость воспроизводства
Стоимостью воспроизводства может представляться смета строительных расходов точных копий оцениваемых квартир и зданий, учитывая все их недостатки и избыточные элементы текущих цен на моменты оценок с пользованием теми же строительными материалами, стандартами, дизайнами, проектами, качествами выполнения работ и пр.
Для теоретических расчетов стоимость воспроизводства намного удобнее. Тем не менее, практически, расходы на воспроизводство порой трудно определять, потому что дома могут быть сооружены из материалов, которые уже сняты с производства или не имеют расценок на необходимые даты.
Классификация
Полная восстановительная стоимость квартир и зданий включает в себя как прямые, так и косвенные затраты, а также предпринимательские доходы.
Прямые строительные затраты.
Прямыми строительными затратами называются капитальные расходы, которые прямо связаны с сооружением физических построек (в частности, затраты по контрактам).
Косвенные затраты.
Косвенными затратами называются капитальные расходы, которые имеют косвенные отношения к сооружению объектов (в частности, кредитными издержками) и не охваченные прямыми строительными затратами.
К ним относятся и прочие затраты, к примеру:
- оплаты труда специалистов, стоимости кредитов, налоги на протяжении строительных работ;
- текущие затраты, к примеру:
- комиссионные сборы по аренде, продажи, маркетинговые затраты.
Прямые строительные затраты
К прямым стройзатратам относятся полные сметные стоимости строительно-монтажных работ, которые включают прямые и накладные затраты, а также прибыли подрядных строительных организаций.
В прямые затраты включены:
- заработные платы основных строительных рабочих;
- материалы и строительные конструкции;
- расходы по эксплуатациям строительных механизмов и машин.
Накладные расходы рассчитывают с помощью нормативов процентно к прямым затратам и включают разные статьи включая и транспортные расходы, и расходы по содержанию управленческих аппаратов и пр.
Рассчитывая прямые и накладные расходы подрядных строительных организаций, оценщиками учитываются:
- когда габариты зданий крупнее типичных, то там возможно, пользовались более прочными конструкциями;
- объемы затрат прямо зависят от качества работ и материалов, значит надо проводить их идентификации на оцениваемых зданиях;
- конкурентный уровень подрядчиков на местных рынках может повлиять на сметы затрат, ведь подрядчиками, работающими при полной нагрузке, завышаются цены, а нуждающимися в заказах обыкновенно предлагаются наименьшие цены;
- уровни накладных затрат зависят от производственных мощностей подрядчиков, ведь крупные организации смогут сэкономить на отдельных затратах, например, на складских расходах, содержанием надзора за работами и пр.
Косвенные затраты
Косвенные затраты относятся к расходам, необходимым строительству, но не входящим в составы подрядных строительных договоров.
Косвенные затраты включают в себя:
- расходы по освоению;
- оценки, консалтинг, бухгалтерские учеты с юридическими услугами;
- затраты по финансированию за счет кредитов;
- страхование абсолютно всех видов риска;
- проведение проектно-изыскательских работ;
- налоговые платежи на протяжении всего строительства;
- маркетинговые затраты, комиссионные вознаграждения по продажам, передаче прав на собственность;
- админ. расходы девелоперов и пр.
Рассчитывая косвенные затраты оценщики должны учитывать:
- когда оценки проходят при несбалансированном рынке, в косвенных затратах могут появляться и лишние расходы;
- некоторые косвенных затраты зависят от общих объемов и стоимостей по строительству, поэтому надо оценивать процентно к прямым затратам.
