Ваша воля — наша доля

Чаще продажи квартир на рынке недвижимости случаются только продажи долей в них. Доля в квартире появляется в результате приватизации муниципального имущества, в результате дарения, наследования, купли-продажи. Оценить стоимость квартиры, как обсуждалось нами раннее, не сложно — проанализировать аналогичные помещения на рынке вторичной недвижимости исходя из таких показателей, как:

  • Расположение;
  • Тип дома (панельный, блочный, кирпичный, сталинский, монолитный);
  • Этажность (дома в целом и квартиры);
  • Количество комнат;
  • Общая площадь и жилая площадь;
  • Площадь кухни;
  • Состояние ремонта (требуется, не требуется, евроремонт)

Валюта оценки.

Но как быть, когда продаже подлежит не вся квартира, а лишь ее доля? Это вопрос довольно сложный, даже профессионалу. Здесь не подойдет добрый дедушкин метод, велика вероятность попасть в руки дилетанта, который прибежит к вам с готовым клиентом, крича, что лучшей цены вы не найдете. Чтобы быть уверенным, что вас не обманули, нужно помнить, на каких критериях строится оценка долей в жилых помещениях, о чем и пойдет речь в статье.

Часто встречаемая ошибка продавца – мысль, что вычисление стоимости доли строится на вычленении части от цены всей квартиры пропорциональной продаваемой доли. Это не так. Но не стоит сразу бежать в агентство, боясь всю работу делать самому. У агентств есть свои методы для получения выгоды с вас помимо легальных:

Заключение договора на продажу доли по заранее завышенной цене. Это дает им возможность намеренно остановить продажу на несколько месяцев, чтобы вы успели приуныть и с удовольствием согласились на снижение цены «потому что рынок виноват, а не мы такие». В итоге клиент ожидает счастливого дня переезда от нескольких месяцев до полугода и года.

Продажа под вашим объявлением долей других квартир, которые по сути проходят без оформления, а значит государству с этих сделок ничего не достается. В таком случае так же происходит отток покупателей.

Настоящая формула строится не только на стоимости всей квартиры, но и на плюсах и минусах, которыми данная квартира обладает.

Плюсы:

  • Число комнат равное числу дольщиков;
  • Свободный и удобный доступ;
  • Один единственный собственник;
  • Большая площадь квартиры;
  • В квартире никто более не проживает.

Минусы:

  • Большая стоимость квартиры;
  • Большое число жильцов;
  • Наличие несовершеннолетних;
  • Отсутствие просмотра.

Отсутствие просмотра – это когда собственник, например, проживает за границей и заявляет вам, что он приедет, если вы точно будете брать, иначе он зря потратится на переезд к вам и обратно. Такие случаи есть и не редкость. Правда некоторые все-таки одумываются и назначаются управляющего, или попросту передают ключи от квартиры агенту под ответственность фирмы.

Так же известно, что средняя стоимость доли на 30 процентов ниже аналогичной в продаваемой квартире целиком.

Вам же стоит запомнить только формулу:

Sд = Sк * D * К, где

  • – стоимость доли,
  • – стоимость квартиры,
  • D – размер доли в процентах,
  • K – коэффициент неликвидности.

Коэффициент неликвидности строится на этих самых плюсах и минусах, описанных выше. Данный коэффициент определяет эксперт-оценщик, имея на руках специальные бланки-таблицы и анализируя вышеперечисленные факторы повышения и понижения привлекательности доли. Таблицы обновляются и зачастую их вовсе нет в открытом доступе, поэтому нормальным решением будет обратиться в оценочную фирму, которая возьмет с вас от 4000 до 10 000 рублей. Срок составления оценки составляет 2 дня. Для подачи заявки на оценку доли имущества необходимы следующие документы:

  • Паспорт;
  • Экспликация;
  • План поэтажный;
  • Кадастровый паспорт квартиры;
  • Свидетельство гос. Регистрации права собственности.

Давайте приведем наглядный пример. У нас имеется двухкомнатная квартира в Санкт-Петербурге, рыночная стоимость которой находится в районе 4 000 000 рублей. Ваша доля ½. Умножаем 4 млн на 0.5 и получаем 2 000 000. Это арифметическая цена доли. Вспоминаем, что рыночная цена на 30% в среднем ниже (2 000 000 * 0.7), итоговая стоимость выходит 1 400 000 рублей. Эта та цена, по которой у вас скорее всего купят долю, и от которой вы будете начинать торговать и не в большую сторону.

Интересный факт для собственников элитных домов. По исследованиям, готовность рынка на покупку доли в жилой квартире имеет предел в 5-6 млн, потому что именно на этой границе на рынке стоят полноценные квартиры с ремонтом, которые уже не надо ни с кем делить.

Отчет от специалиста будет содержать регистрационный номер, заголовок, указание заказчика и исполнителя, дату, адрес объекта оценки, тело «Рыночная стоимость доли, общей площадью №, расположенной по адресу X, по состоянию на (день, месяц, год) составляет N-е число миллионов, без учета НДС», ссылки на пункты закона, подписи, печать.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *