Операции, связанные с субарендой нежилого помещения
Опираясь на пункт 2, ст.615 ГК РФ, действия арендатора считаются правомерными при сдаче арендованного нежилого помещения субарендатору с согласия арендодателя. При заключении договора, обговаривается возможная субаренда нежилого помещения, на которую в документе указывают предусмотренные пункты. Однако заключать подобный договор арендатору позволительно только с одобрения арендодателя, иначе заключенное соглашение не будет считаться действительным и подвергнется расторжению.
Если договор аренды признается ничтожным, то задолженность по уплате субаренды нежилого помещения остается за субарендатором, который обязуется выплатить положенную сумму владельцу имущества.
Вопросы по оплате субаренды
Между собственником недвижимости и субарендатором не заключается никаких договорных обязательств. При нарушении договора субаренды субарендатором, ответственность понесет субарендодатель. Самой распространенной проблемой является просрочка платежей, которые субарендатор обязуется производить в срок.
Субарендодатель не вправе перекладывать ответственность за несвоевременное внесение платы на субарендатора, поэтому при нарушении условий пользования нежилым помещением, он обязан полностью ответить перед арендодателем и возместить ущерб или долг.
Практика показывает, что некоторые субарендаторы принимают субарендодателя за посредника, поэтому в спорных ситуациях направляют апелляцию в сторону владельца имущества. Такие действия не считаются правомерными по причине отсутствия договора между арендодателем и субарендатором.
При нарушении договора и принятии незаконных действий со стороны субарендатора, он несет полную ответственность перед субарендодателем и не застрахован от предъявления судебных исков со стороны последнего.
Довольно часто собственник повышает арендную плату по основному договору. Ставки по дополнительному договору не могут возрастать автоматически. Такие действия со стороны субарендодателя считаются незаконными. Арендатор обладает правом обращения к субарендатору и пересмотрением установленных тарифы, без взыскания разницы за прошедший период.
Возможные операции субаренды
Гражданский кодекс Российской Федерации рассматривает фактор передачи имущества в субаренду. Практика коммерческого оборота показала, что субаренда нежилого помещения является более чем выгодной, и поэтому может распространиться и за пределы указанные в законе. Кодекс не исключает и субсубарендных отношений, в такой ситуации число последующих заключенный договоров и делегаций будет неуклонно расти.
Судебная практика показывает, что ранее проводились операции по заключению даже субсубсубарендных договоров, поскольку в законе отсутствуют данные, которые фиксируют точный объект субаренды. В свидетельстве об уплате единого налога указывается лишь вид деятельности: «сдача в аренду недвижимости», без конкретных уточнений с приставками «суб-».
Действие договора субаренды
Возможность существования всех договоров субаренды приравнивается к срокам, установленным при заключении соглашения аренды между арендодателем и арендующим. В договоре о субаренде недвижимости не должны фигурировать цифры, превышающие период самой аренды.
Соглашение поднайма заключается только на срок действия договора аренды. Во избежание сложности и негативных последствий, соглашение о субаренде следует заключать в присутствии юриста и при наличии письменного согласия владельца помещения.
Требования к переводу помещения в другую категорию
Перевод жилых помещений в многоквартирных зданиях в нежилые практикуется довольно давно. Размещение в них малого бизнеса обязует владельца к принятию следующих действий:
- установить отдельный вход в нежилое помещение;
- совершить перепланировку, если нежилая площадь находится на первом этаже;
- провести подготовку и согласование проекта с городской жилищной инспекцией, Советом муниципальных депутатов и Департаментом городского имущества;
- составить протокол об общих сборах собственников помещений (жильцов).
Большинство отказов департамента заключается в отсутствии последнего документа, неправильного его оформления или наличия недостаточного количества голосов. Поддержать подобную операцию должны минимум 2/3 жильцов. Жилищный кодекс дает право провести собрание в заочной форме. Проект о переводе жилого помещения в другую категорию может совершить любая проектная организация, владеющая соответствующими правами и документами. Подавать заявления в электронном виде пока невозможно, так как подобные действия не реализованы регламентом.
При возникновении необходимости перевода нежилого помещения в жилое – возможность осуществления операции является правомерной, но производится в несколько ином порядке.
