Аренда любого помещения всегда требует подписания соответствующего договора. Зачастую люди считают, что факта наличия данного документы и своевременно уплаченной арендной стоимости будет достаточно для беспрепятственного использования объекта недвижимости (в целях, указанных в договоре). К сожалению, в юридической практике все чаще всплывают дела, связанные со спорами именно по вопросу реальности аренды. Причиной такой ситуации является отсутствие у сделок данного вида государственной регистрации. У договоров аренды сроком менее одного года, как правило, нет смысла проводить регистрацию, однако при более длительном сроке такая необходимость, безусловно, возникает.
Что дает регистрация договора аренды?
По сути, все пункты уже прописаны в договоре аренды. Однако, на деле, при отсутствии у подобного документа государственной регистрации, согласно Законодательству РФ, он признается недействительным.
Основные выгоды:
- Право на использование объекта аренды принадлежит арендатору без возможности передачи третьим лицам без его ведома.
- В случае реконструкции здания (или закрытия), арендатору выплачивается компенсация
- Арендная плата четко зафиксирована, как и величина платежей за коммунальные и социально-общественные услуги (охрана здания, вахтер, и т.д.)
- Возможность уменьшения налоговой базы по налогу на прибыль (только в случае своевременной государственной регистрации договора)
Процесс регистрации долгосрочной аренды
Сама по себе регистрация любого документа подразумевает его наличие. Следовательно, для начала составляется письменный договор между арендодателем и арендатором, чьи подписи проставляются на всех (желательно на всех!) страницах документа с обеих сторон, после чего страницы обязательно скрепляются. Это делается для снижения риска утраты или замены части договора.
Для арендатора имеет смысл посетить объект будущей сделки до ее заключения, дабы потом не возникало необходимости в доказательстве несоответствия характеристик помещения. После осмотра, по желанию хотя бы одной из сторон может быть подписан акт о передаче объекта.
Как только документация будет готова (включая сопроводительные документы к договору аренды), ее передают в Росреестр. В настоящее время это можно сделать посредством нотариуса в намного более короткие сроки — в среднем регистрация таким способом занимает 3 дня. Отчет о проведении регистрации долгосрочной аренды вносится в специальный реестр прав и сделок, связанных с недвижимостью. После этого арендатору выписывают подтверждение права использования арендованного объекта.
Обязательная государственная регистрация
Согласно Законодательству РФ, выделяется ряд объектов недвижимости, подверженных обязательной государственной регистрации.
Среди них выделяют:
- Земельные участки и жилые помещения, арендованные юридическими лицами
- Любые объекты недвижимости, у которых сделка аренды заключается более чем на один год
- Объекты недвижимости с неустановленным сроком аренды
- Объекты субаренды
- Объекты аренды, используемые по производственному назначению
Изменения зарегистрированного договора аренды
В том случае, если одна из сторон (иногда и обе) желает внести изменения или дополнения в действующий зарегистрированный договор аренды, сторонами может быть подписано соответствующее соглашение. Данный документ в свою очередь также подлежит государственной регистрации. Кроме того, при удлинении срока аренды (в общей сложности больше года) у сделок с изначальным сроком до 12 месяцев, регистрации в Росреестре в обязательном порядке подвергаются все связанные документы (первоначальный договор, соглашение сторон, и т.д.)
Прекращение арендных отношений
Принимая решение о прекращении аренды объекта недвижимости, арендатор, как правило, подразумевает завершение договорных отношений с арендодателем. Однако, следует понимать, что после подписания сделки аренды, все последующие решения сторон оформляются документально. У зарегистрированных договоров информация о завершении арендных отношений также должна быть отражена в Едином государственном реестре. Непосредственно погашение записи производится с помощью специального штампа.
Правовые последствия
В связи с юридическим характером государственной регистрации долгосрочной аренды, этот процесс несет в себе ряд правовых последствий:
- Сделка об аренде официально считается заключенной.
- Право аренды переходит арендатору, третьи лица не имеют права использовать объект договора без его ведома.
- Право собственности (вещное) арендодателя ограничивается в соответствии с содержанием прав арендатора.
- Эти пункты еще раз доказывают необходимость проведения регистрации договора аренды.
