Расторгнуть договор долевого участия (ДДУ) граждане могут при затягивании сроков сдачи дома застройщиком. Право дольщиков разорвать отношения с застройщиком имеет место даже в том случае, если компания-застройщик действует без нарушений. По решению прокуратуры Петербурга и арбитражного суда штрафовать дольщиков за отказ от дальнейших услуг незаконно. Поэтому сегодня часто покупатели предпочитают просто забрать деньги и купить другую более качественную квартиру.
Судебный пересмотр
Девятая статья закона 214-ФЗ «Об участии граждан в строительстве многоквартирных домов…» гласит, что договор можно аннулировать, если:
- имеет место нарушение застройщиком срока передачи квартиры;
- происходит значительное изменение параметров дома;
- работы по строительству объекта проведены застройщиком некачественно.
Мало того, по закону 214-ФЗ дольщик имеет право не только на возврат заплаченных по договору средств, но и право дольщика требовать от застройщика выплаты неустойки в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ Российской Федерации за каждый просроченный день.
Сегодня, при отсутствии нарушений со стороны застройщика и желании дольщика отказаться от ДДУ в одностороннем порядке, неустойку (в размере 10% от внесенной суммы) приходится платить покупателю – в соответствии с условиями ДДУ. Хотя в законе 214-ФЗ право застройщиков штрафовать дольщиков за расторжение договора не предусмотрено.
Так, в 2013 году один из дольщиков ЖК «Кронштадтский форт», оштрафованный на 10% от стоимости построенного жилья строительной фирмой «Ойкумена» составил жалобу в прокуратуру Кировского района на несоответствие некоторых положений договора и действующего законодательства. Прокуратура вынесла решение, что такие действия «Ойкумены» нарушают 32-ю статью Закона о защите прав потребителей, в которой прописано право дольщика отказаться от выплаты неустойки в любое время, если он возместит застройщику расходы, понесенные на исполнение договора на данный момент.
В результате «Ойкумена» была привлечена к административной ответственности. Не помогло даже обращение юристов компании в арбитражный суд – служители Фемиды не изменили вердикта прокуратуры и подтвердили, что у застройщика нет оснований требовать с покупателя компенсации при расторжении договора долевого участия. Даже если договор аннулирован по инициативе дольщика.
Для чего это нужно?
Большинство экспертов предпочитают не комментировать причин, по которым дольщики отказываются от приобретенного ранее жилья. По мнению специалистов, которых удалось опросить, такие случаи наиболее характерны в районах массовой застройки. Там рядом со строящимися домами появляются более качественные проекты и многие покупатели принимают решение «изъять» свои деньги и купить квартиру в новостройке по соседству.
Еще недавно расторжение договора с застройщиком было невыгодно: стоимость жилья в новостройках росла стабильно. Сегодня конкуренция на рынке новостроек Петербурга существенно выросла и более качественные проекты имеют преимущество в предложении. Кроме того, несмотря на ажиотаж последних месяцев, стоимость квартир на первичном рынке Санкт-Петербурга практически не растет. Поэтому все чаще задержка ввода в эксплуатацию жилья некоторыми дольщиками используется для расторжения ДДУ. А возвращенные средства граждане вкладывают в приобретение более высококачественного продукта.
Лучше уступить
Впрочем, большинство экспертов рынка недвижимости считают, что количество «отказников» вряд ли будет расти. При попытке дольщика расторгнуть договор долевого участия, строительная компания, скорее всего, откажется от добровольного возврата средств, поэтому придется обращаться в суд. А это процесс довольно длительный, к тому же сильно изматывающий истца. Получается, что пострадавший сам является инициатором конфликта с застройщиком, и сам же потом страдает. По мнению экспертов, в одностороннем порядке расторгается не более 1% подписанных договоров долевого участия.
Вообще, компания строит дом на деньги дольщиков и, если покупатель требует возврата средств, фирма несет непредвиденные убытки, а при массовом характере таких «отказав» может и вовсе обанкротиться. Поэтому, если участник сделки решает расторгнуть договор долевого участия без нарушений со стороны застройщика (предусмотренных законом 214-ФЗ), брать штраф с него было бы логично.
