Продажа коммунальной квартиры

Одним из непростых вопросов в практике оборота недвижимого имущества является продажа коммунальной квартиры. Помимо того, что возникают сложности с ее реализацией, так как такой объект не самый интересный на рынке недвижимого имущества, продавец неизбежно столкнется с большим количеством проблем при оформлении документации: выяснение статуса жилья, соблюдение преимущественного права приобретения.

Правовое и практическое понимание понятия «коммунальная квартира»

Коммунальная квартира является наследством от расселения в 20-30-х годах прошлого столетия. Тогда у граждан, которые проживали в просторном жилом помещении, забиралась лишняя площадь и туда вселялись семьи. Еще в прошлом столетии это было актуально, но в российской действительности они никак не могут вписаться.

На сегодняшний день в федеральном законодательстве нет определения коммунальной квартиры. Чтобы понять, что это такое, можно обратиться к региональному нормативному акту – к целевой программе « Расселения коммунальных квартир». В соответствии с данной программой, в качестве многокомнатной коммунальной квартиры выступает жилое помещение, состоящее из 5 и более комнат, которые принадлежат в соответствии с договором и иными действиями, предусмотренными в законодательстве, пятерым и более собственникам, не являющимися членами одной семьи.

Наряду с этим, коммунальная квартира обладает такими признаками, как:

  • Проживают разные семьи, по отдельности оплачивающие коммунальное обслуживание.
  • У каждого жильца или семьи есть отдельная комната в собственности или в найме, имеются места для общего использования.
  • Каждым жильцом было приобретено право на квартиру в отдельном порядке.

Всегда ли можно продать?

На сегодняшний день можно встретить квартиры-коммуналки, которые находятся в полной или частичной приватизации, а также в социальном найме.

Продажа коммунальной квартиры является реализацией права на распоряжение собственным имуществом, что представляет собой важнейшее полномочие, которое доступно собственнику. Поэтому продажей квартиры может заниматься только сам владелец или уполномоченное им лицо. Таким образом, получается, если было решено продать коммунальную квартиру, то она должна быть приватизирована собственником.

Продажа неприватизированного типа квартиры-коммуналки будет производиться посредством обмена на такого же вида жилое помещение. Обмен является специфической договоренностью между нанимателями квартир, где важнейшая роль отдана наймодателям и собственникам жилья. Без разрешения наймодателей обмен провести невозможно.

Преимущественное право на покупку квартиры-коммуналки

При продаже квартиры-коммуналки стоит помнить, что имеется преимущественное право на приобретение жилой площади у соседей. Они могут решить приобрести ваше жилье, или дадут отказ от него, в любом случае им необходимо отправить извещение. Если имеется в письменном виде отказ или подтверждено молчание соседей на протяжении месяца, то предоставляется возможность совершения сделки с третьим лицом.

Стоит отметить, что стоимость предложенная соседям, должна быть такой же, как и в договоре с третьим лицом. Предложение соседям отправляется исключительно в письменной форме. К большому сожалению нередки случаи, когда соседи стараются оттянуть продажу квартиры-коммуналки для оставления ее в пустующем виде или сбивания стоимости.

Так, причинами задержки продажи квартиры-коммуналки могут стать:

  • Соседи дают отказ на получение уведомления о продаже.
  • Соседи принимают уведомление о продаже, но никак не реагируют на него.
  • Собственник соседней квартиры находится неизвестно где.
  • Собственник соседней квартиры живет в другом городе.

Что же делать, если соседи не живут в квартире, и где их искать никто не знает? Не стоит паниковать, решение есть.

Кому посылать уведомление

Для начала вам стоит понять, кому именно отдано преимущественное право на приобретение вашего жилья. В этом вам окажет помощь Росреестр: в выписке о наличии всех прав на конкретную недвижимость и всех правообладателей. Уведомления нужно отсылать только собственникам квартир-коммуналок. Если будет выяснено, что имеется неприватизированная квартира, то уведомление отсылается в управленческий орган муниципального недвижимого имущества.

Стоит обратить внимание на такую ситуацию: собственником квартиры является несовершеннолетний. Детям до 14 лет не разрешается подача самостоятельного отказа или приобретения вашей квартиры-коммуналки, за него это делают родители или опекуны. Подросткам от 14 до 18 лет разрешается высказаться устно, но в письменной форме свидетельство выдается родителями. Кроме того, за реализацией прав на имущество несовершеннолетних ведется контролирование органами опеки и попечительства.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *