Продажа ипотечной квартиры

Рынок ипотечных кредитов настолько же привязан к экономике страны в целом, как и к платежеспособности заемщика. Одной из уязвимых сторон покупки квартиры в ипотеку является длительность этой сделки – 10 – 25 лет. На момент принятия решения о приобретении жилья в залоге у банка даже заемщик с хорошей кредитной историей и стабильным заработком не может предугадать, каково будет его финансовое положение через 5, тем более 10 лет. Жизненные ситуации могут обернуться таким образом, что может встать сложный вопрос продажи ипотечной квартиры. Положение таковое плачевное, но далеко не безвыходное, и в условиях нестабильной экономики, нередкое. Разберем различные аспекты данного вопроса.

Причины продажи квартиры, находящейся в залоге у банка.

Выделим три ключевых основания для продажи недвижимости в статусе «с обременением»:

  1. Заемщик объявляет себя неспособным платить по своим обязательствам (дефолт). В таком случае разумнее всего продать квартиру, выплатить остаток по ипотечному долгу и поменять жилье на новое с меньшей площадью. Так вы убережете себя в первую очередь от выплаты непосильного долга, который будет только расти из-за просрочки платежей, неизбежных судебных разбирательств с банком по невыплате кредита и последующей продаже квартиры на аукционе. Кроме того ваша кредитная история останется чистой.
  2. Развод супругов. При разделе совместно нажитого имущества после развода проще всего поделить остаток денежных средств, чем до конца ипотечного кредита выяснять, «чья очередь платить по счетам».
  3. Улучшение жилищных условий. Если заемщик, оценив свои финансовые возможности, решает, что сможет потянуть жилье большей площади, тогда разумнее закрыть старый кредит раньше срока, тем самым значительно сократив выплаты по процентам, и взять новую ипотеку на более выгодных условиях.
  4. Перекредитование. В этом случае собственник принимает решение продать свой кредит другому кредитору.

Необходимо учесть несколько особенностей таких сделок с недвижимостью:

продажа ипотечной квартиры возможна только с согласия банка;

— купить квартиру в ипотеку проще, чем продать, поэтому стоит запастись терпением.

Первый шаг.

Первое, что стоит сделать, решив продать ипотечное жилье – сообщить о своем намерении кредитору, в особенности причину продажи. Сотрудники объяснят, на каких условиях банк готов продать заложенную недвижимость.

Камнем преткновения может стать мораторий на досрочное погашение ипотеки. Процедуру продажи можно начинать только тогда, когда мораторий будет снят.

Сложность сделки заключается в том, что банк, принимая решение о выдаче вам кредита на приобретение жилья, рассматривал в качестве заемщика именно вас, и свои риски оценивал исходя из анализа вашей платежеспособности. Рассмотрение нового кандидата повлечет за собой дополнительные трудозатраты, в чем кредитор совершенно не заинтересован.

Оценивая все возможные риски, связанные с такой сделкой, банк учитывает и возможные время-затраты. С целью предотвратить затягивание сделки как со стороны покупателя, так и со стороны продавца, скорее всего потребуется заключить предварительное заключение, заверенное нотариусом, по которому покупатель сможет обратиться в суд с целью немедленного заключения договора купли-продажи. Не стоит надеяться, что решить даже этот вопрос вы сможете за считанные дни.

Варианты реализации квартиры, находящейся в залоге у банка.

I.Самостоятельная продажа.

После того, как получено согласие банка и определена оставшаяся сумма задолженности на конкретную дату, заключается предварительное соглашение с покупателем недвижимости в нотариальной конторе.

Покупателем осуществляется перевод суммы оставшейся задолженности по Вашему кредиту на расчетный счет кредитной организации. После погашения кредита, вы получайте от банка документ, о том, что с недвижимости снято обременение (закладная). В срок, оговоренный в предварительном соглашении, в регистрационной палате вы снимайте обременение с квартиры и оформляйте договор купли-продажу на этот же объект недвижимости, в результате чего, права собственности на ипотечную квартиру переходят к покупателю.

Если цена квартиры превышает сумму задолженности по кредиту, то денежные средства в размере этой разницы помещаются в депозитарную ячейку любого банка. Забрать эти средства возможно только при предъявления зарегистрированного договора купли-продажа. В особых случаях требуется нотариально-заверенная копия этого договора.

II.Продажа квартира посредством банка.

Схема та же, что и в предыдущем случае. Принципиальным отличием является условие, что кредитная организация, где была взята ипотека, сопровождает все этапы сделки. При этом возможно использовать депозитарные ячейки исключительного этого банка: одну для того чтобы погасить оставшийся долг по ипотеке, другую – чтобы покупатель мог заплатить разницу между суммой долго и ценой квартиры. Только после совершения этих условий банк предоставляет в регистрационную палату уведомление, что кредит погашен и закладная на квартиру передана продавцу квартиры. Далее сделка купли-продажу проходит по стандартному сценарию.

III. Перекредитование.

Этот вариант возможен, когда банк находит нового заемщика на ваш кредит. В этом случае сторонами подписывается соглашение, по которому собственность на залоговое недвижимое имущество переходит новому заемщику.

Не редки случаи, когда новым заемщиком выступает другой банк. Происходит это из-за разницы ставок по ипотеке несколько лет тому назад и сейчас. Таким образом, выкупив кредит с большей процентной ставкой, банки стремятся заработать большую прибыль.

В любом случае эта процедура не пользуется у кредитных организаций особой популярностью. Вопрос с клиентурой они пытаются решать снижением процентных ставок по текущим кредитам. В этом случае оставшаяся сумма по кредиту переходит с одного кредитного договора на другой.

Сделки по продаже ипотечной квартиры сегодня отнюдь не редкое явление. И если жизнь сложилась таким образом, что ставит перед вами такую задачу, знайте, разобраться в ней можно, либо самому, либо с помощью участников рынка ипотечной недвижимости.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *