Купля продажа доли квартиры считается одним из наиболее сложных соглашений касающихся недвижимости. Такие сделки сложны еще и тем, что собственники не всегда сохраняют хорошие (дружеские) отношения. И чаще всего не зафиксированные размеры и параметры доли не могут обозначить, где заканчиваются владения одного собственника и начинаются другого. И все же такая процедура в действительности возможна.
Согласно законодательству имущество, находящееся в собственности нескольких человек является их общей собственностью. Она бывает двух видов: совместной и долевой. Квартира, приобретенная двумя супругами, является совместной собственностью. Даже если помещение оформлено только на одного супруга, без согласия второго он не имеет права, что — либо делать с ним. Если нужно будет, супруги могут «разделить» квартиру на доли, и тогда каждый из них будет распоряжаться своей долей без согласия другого супруга.
Если один из владельцев захочет продать свою долевую собственность другому лицу, он обязан оповестить других собственников и предложить им возможный вариант покупки его доли. В законе сказано, что извещение должно быть представлено в письменной форме. В течение тридцати дней другие собственники имеют право решить приобретать им эту долю или же отказаться от такой покупки. По истечению этого срока владелец доли имеет право продать ее третьим лицам.
Как оповестить других собственников о продаже доли.
Есть различные пути оповестить других собственников о продаже доли в квартире. Все зависит от местонахождения собственников, и в каких отношениях вы с ними находитесь.
Самый простой способ извещения это устно (если вы живете вместе) или же по телефону. Если собственники отказываются от покупки вашей доли, вы должны попросить их заверить отказ в письменном виде у нотариуса. Будет считаться, что продавец выполнил свое обязательство. На руках у него будет доказательство того, что другие собственники не только были уведомлены о продаже, но и отказались на покупку доли. Имея отказ, продавец может не ждать окончания установленного срока, а сразу же приступать к продаже своей доли.
Бывает так, что отношения собственников далеко не дружеские, тогда продавец составляет письменно извещения о продаже своей доли и в нем указывает условия на продажу (цена и т.д.). Лучше всего разослать заказные письма с подтверждением об их вручении.
Если несколько желающих на покупку доли.
Продавец сообщил всем собственникам о продаже своей доли, и купить ее захотели несколько из них. Кто вправе купить эту долю?
Если несколько собственников выразили желание на покупку доли, право выбора «кому продать» остается за продавцом. Следует помнить, что если изначально продавец собирается продать свою долю другому собственнику, в таком случае он имеет право не оповещать остальных собственников о продаже. Объясняется это тем, что вышеприведённое правило преимущественной покупки действует лишь в том случае, если продавец желает продать свою долю постороннему лицу не являющимся одним из собственников.
Сколько стоит доля.
Большинство продавцов ошибочно считают, что они могут продать свою долю по рыночной стоимости от части всей квартиры. Предположим, квартира стоит четыреста тысяч долларов, а продать половину квартиры владелец хочет за двести тысяч долларов. К сожалению это практически невозможно.
Конечно, продавец сам определяет стоимость доли, но найти покупателя который хотел бы купить одну долю очень нелегко. Ведь физически невозможно обозначить территорию цифрами, выраженными на бумаге.
А вот если вы обладатель частного дома находящегося на земле в таком случае реально разделить дом на две части. Поэтому продать долю в пригородном доме намного проще, чем в квартире и цена такой доли будет гораздо выше.
Риски приобретения доли.
Приобретенную долю в квартире нельзя как — либо измерить, или запретить сожителям заходить на вашу территорию. Если владельцы не установили порядок пользования квартирой — это значит, они все пользуются помещением в равной части. Даже если вы хотите выделить одну комнату в квартире, практика показывает, что это почти невозможно сделать.
В каждой отдельной ситуации суд принимает решение, кто и как будет использовать права на долю в определенной квартире. Что при этом будет учитываться:
• Наличие у собственника другого жилья;
• Есть ли дети, жена, или другие иждивенцы;
• Его финансовое состояние и т.д.
Зарегистрироваться по месту жительства вы можете без согласия остальных собственников. Для этого вам нужно отнести свидетельство о праве собственности в паспортный стол. А вот для регистрации остальных членов семьи, понадобится письменное согласие собственников.
Что следует учитывать при заключении сделок:
• имущество может быть как в общей собственности (долевой) так и в совместной (без определения доли). Доля — это право на определенную часть квартиры.
• определить границы доли возможно только при техническом переоборудовании квартиры;
• все собственники в равной степени обладают правом использования жилого помещения в своих целях. Если такое право будет ограничиваться, собственник вправе подать в суд иск об установлении порядка пользования квартирой;
• покупать долю в квартире на всех членов семьи, которые будут регистрироваться в дальнейшем.
Перед тем как покупать долю в квартире проконсультируйтесь у юриста по недвижимости. Он ответит на ваши вопросы и поможет в решении сложных ситуаций.
