Права собственника земельного участка

Конституцией Российской Федерации (статья 36) законодательно закреплено право собственности на землю для физических и юридических лиц, а также их объединений, Граждане разной социальной принадлежности равны в правах приобретения участков земли в собственность, а также владения и распоряжения землей на свое усмотрение. Однако данное право распространяется не на всех юридических лиц в силу их правого статуса (к примеру, не разрешается владеть земельными участками государственным, муниципальным, федеральным казенным предприятиям и учреждениям, органам самоуправления на разных уровнях правления). Иностранные граждане и юридических лица, а также лица, не имеющие гражданства, могут получить землю в собственность только с учетом определенных ограничений.

Полный перечень земельных территорий, не подлежащих приватизации, установлен в статье 28 Федерального закона «О приватизации….»: земли общего пользования, транспорта, зараженные опасными веществами и др). Участки земли, собственность на которые установлена незаконным путем (статья 168 ГК РФ), тоже нельзя рассматривать в качестве объекта, на который распространяется действие Земельного законодательства.

Права собственника земельного участка на непосредственное его использование отражены в статье 40 Земельного кодекса РФ. Закон позволяет собственнику использовать по своему усмотрению сам участок земли и все то, что находится в его пределах, с учетом требований законодательства при условии, что данная деятельность не ущемляет права других лиц:

1. сооружать различные категории зданий и сооружений (жилого, производственного или культурно-бытового назначения), с учетом требований экологического законодательства, нормативов градостроительного, строительного, санитарно-гигиенического, противопожарного характера и других. При этом, любые строительные работы должны соответствовать целевому назначению участка земли и разрешенным видам его использования (к примеру, не разрешается строительство промышленных предприятий на землях, выделенных под сельскохозяйственное использование или рекреационные нужды).
2. использовать разновидности полезных ископаемых, подземные воды, обводненные карьеры и пруды в пределах земельного участка по собственному усмотрению и для собственных нужд. К примеру, в Законе РФ «О недрах» права собственника земельного участка выражаются в виде предоставления разрешения на добычу неучтенных на государственном балансе полезных ископаемых (песок, глина, торф и др.) в границах земельных участков, строительство частных подземных сооружений общей глубиной до пяти метров, а также сооружение и эксплуатацию скважин и колодцев в границах первого водоносного горизонта для бытовых целей в установленном порядке.
3. проводить на основании разрешенного использования мелиоративные работы в виде орошения, осушения, культурно-технического использования, а также сооружать пруды и другие объекты водного хозяйства в соответствии с требованиями законодательства, нормами и правилами. В соответствии с положениями Закона РФ «О мелиорации земель» мелиоративные мероприятия по инициативе собственника могут проводиться с целью улучшения физико-химических свойств малоплодородных, нарушенных антропогенной и природной деятельностью земель, а также очистки территории от древесной, кустарниковой растительности и сторонних предметов на основании разработанных проектов.
4. осуществлять свое право в виде других направлений использования земельного отвода в порядке, предусмотренном законодательством.
   При этом, продукция от ведения сельскохозяйственной деятельности и доходы от ее реализации, а также посадки многолетних насаждений в пределах земельного отвода, принадлежат непосредственно собственнику земельного участка. Исключение составляют случаи, когда права собственника земельного участка распространяются и на других лиц: земля предается собственником в аренду, для бессрочного или безвозмездного пользования, а также пожизненного владения с правом дельнейшего наследования.

Однако вышеуказанный перечень прав на пользование земельными участками нельзя назвать полностью исчерпывающим. Законодательство может устанавливать и иные виды прав в области регулирования правоустанавливающих земельных отношений. Ярким примером является статья 7 Закона РФ «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель …», которая определяет право владельца, пользователя или арендатора земельных участков, целевое использование которых связано с ведением сельского хозяйства, на предоставление официальной информации о состоянии плодородного слоя почв и динамике изменения их состояния.

Регистрация права собственности на земельный участок.

В гражданско-правовых отношениях земля выступает непосредственным объектом имущества и может быть передана для нужд безвозмездного срочного или бессрочного пользования, в частную собственность, использоваться на правах аренды, передаваться в качестве наследуемого имущества и участвовать в других правовых взаимоотношениях.

В любом случае каждое из вышеперечисленных прав должно быть непременно зарегистрировано в Государственном реестре прав.

Регистрация права собственности на земельный участок предусмотрена Законом России «О государственной регистрации прав…», действие которого распространяется с января 1998 года.

Государственную регистрацию проводит Федеральная регистрационная служба и ее подразделения, закрепленные за определенной территориальной единицей.

Имущественные права на участок, предоставленный в землепользование, а также сделки с ним, регистрируются путем занесения сведений в Государственный реестр специально уполномоченными регистрирующими органами с последующей выдачей свидетельства про государственную регистрацию.

Зарегистрировать право на земельный надел можно только на платной основе путем уплаты пошлины, размер которой устанавливается соответствующими нормативными документами.

Документы для получения регистрации

Права пользователя на земельный участок подкрепляются специальными правоустанавливающими документами, к которым относятся:

• гражданско-правовые договора (купли, ренты, продажи, аренды, мены, договор об ипотеке или договор дарения и др);
• справки о выплате пая, предоставленные потребительским кооперативом по требованию заявителя;
• свидетельство на право наследования и другие.

Без государственной регистрации в качестве правоустанавливающих документов не могут быть признаны даже акты муниципального или государственного органа, судебные решения или договора. Однозначным исключением в данном случае будет выступать ситуация, когда закон прямо указывает на отсутствие необходимости регистрировать имущественные права на участок (к примеру, на земельную территорию, предоставленную арендаторам в пользование путем составления договора сроком до 12 месяцев).

Регистрация права собственности на земельный участок занимает 10 дней после подачи в органы регистрации необходимых для этого документов в специально уполномоченный орган.

Ключевым моментом выступает тот факт, что обязательная регистрация применима только к тем видам прав, которые наступили после начала официального действия Закона о регистрации. Права на землю, возникшие ранее вышеуказанной даты, могут быть признаны действительными и приравниваться к записям Росреестра на юридических основаниях только при наличии подтверждающих их документов.

При наличии желания со стороны обладателя ранее возникших прав и минимального пакета документов (заявление о намерении прохождения государственной регистрации, квитанция о внесении государственной пошлины, свидетельство о наступившем праве собственности) можно легко пройти процедуру регистрации в установленном законодательством порядке.

Право на частную собственность участков, которые были приобретены до 31.01.98, может быть подтверждено:

• свидетельством про право собственности на долю земли;
• выпиской из решения местных органов самоуправления о приватизации угодий, которая удостоверяет право заявителя на земельную долю;
• государственным актом, выданным на основании Постановления СМ РСФСР № 493 от 17.09.91 г.;
• свидетельством про право собственности на участок, выданным на основании Постановления Правительства РФ № 177 от 19.03.92 г.

Отказ в регистрации

Регистрация права собственности на земельный участок может быть остановлена или отклонена вследствие:

• отсутствия документов на земельный участок (постановление о выделении участка в пользование, договор или свидетельство о собственности и др.);
• запрета на выделение земельного участка из специальных категорий землепользования;
• наличия постановления об изъятии земельного участка или документы о наличии спора относительно прав на него;
• подачи ложных сведений о земельном участке или отсутствие необходимой для регистрации информации;
• изменения целевого назначения участка с нарушением требований законодательства;
• изменения установленных норм площади участка после осуществления сделки;
• отсутствия квитанции об уплате сбора за проведение регистрационных действий.

Помимо государственной регистрации статьей 261 Гражданского Кодекса предусмотрен специальный вид регистрационной процедуры установления некоторых видов имущественных прав на землю, которая проводится уполномоченным для этого земельным комитетом.