Вам уступить?
Наши потребности растут постоянно, увеличивая тем самым простор для выбора и создавая конкуренцию. Останавливаясь на чем-то одном, мы порой возвращаемся к мысли, а правильно ли мы поступили, не было ли чего-то лучше и качественнее? И если ответ да, то нам остается смириться или мечтать о том, чтобы вернуть время вспять. Для этого существует понятие «уступка прав».
Уступка прав – продажа долга.
Причины уступки долга мы уже разъяснили выше. В данной статье речь пойдет о покупке квартиры по переуступке и о рисках, связанных с подобной сделкой.
Порядок купли-продажи по переуступке
С области купли-продажи жилого имущества существует два случая уступки:
- При наличии предварительного договора на покупку жилья. Эта ситуация будет вам знакома. Вы находите квартиру, договариваетесь, чтобы продавец придержал для вас жилье на срок, пока вы соберете нужную сумму, или продадите свою квартиру, или просмотрите еще несколько вариантов в конце концов. Продавец просит внести залог, в среднем он составляет 1-3 тысяч долларов (возможно меньше), и заключает с вами предварительный договор, где описываются все те условия, что и в настоящем, за исключением того, что они подлежат редакции. Если вы не сдержали свое обязательство по выкупу квартиры, сумма залога остается у продавца, или возвращается, но частично, что редко. В противном случае вы продолжаете сотрудничество с составлением основного договора, после чего уступка более невозможна. Участникам сделки регистрировать договор не нужно, потому как перехода прав собственности не происходит.
- По договору долевого участия. Такой договор уже нужно будет зарегистрировать. Сделка возможна только после полной оплаты долга первым участником строительства, или до перевода всей суммы долга на нового владельца будущего жилья. В документе по сделке должно быть прописано, по какому договору происходит уступка требований, какие документы передаются.
На руках будущего собственника должен оказаться следующий пакет документов:
- Договор уступки;
- Акт на передачу документов;
- Согласие застройщика на сделку по уступке;
- Подтверждающий расчеты между сторонами документ;
- Первый Договор долевого участия в строительстве.
Главное – стоит помнить, что сделка уступки требований возможна только, до составления акта передачи квартиры первому участнику. После этого сделка будет проходить не иначе как продажа готового жилья.
Причины переуступки на недвижимость
В одной из наших статей мы говорили о том, что чем ближе проект к готовности, тем дороже он стоит. То есть когда застройщик будет передавать вам права на квартиру, она будет стоить дороже, нежели стоила на момент заключения договора на долевое участие. Причинами переуступки являются:
- Некачественное жилье. Вы сделали поспешный вывод, заключили сделку, проанализировали рынок снова, почитали отзывы о застройщике и зданиях, которые он выпустил в эксплуатацию, и решили вопрос откатить, вернуть свои деньги. Правда несчастному придется заплатить за плохой выбор тем, что продажа требований обойдется ему дешевле их приобретения.
- Возможность заработать. Вот тут вступает принцип «чем ближе к сроку, тем дороже». По итогу — долевое участие выгодное занятие, и с рынка эта сделка никуда не уйдет, ведь так застройщик финансирует свою деятельность, а взамен предоставляет скидки. Поэтому те, у кого есть возможность начать строительство с удовольствием уступают участие свое другим лицам, которые более заинтересованы в конечном продукте и уже построили планы на детей и собаку.
Если вы вступаете в такую форму отношений, вы должны быть на 100 процентов уверены, что жилье качественное, иначе все претензии вы сможете предъявить только застройщику, а первый участник долевого строительства, скрывший от вас важные моменты, уйдет своей дорогой, не понеся ответственности.
Если квартира получена по ипотеке, то на сделку уступки вам потребуется согласие банка.
Риски переуступки
К рискам в сделках по переуступке относят:
- Отсутствие обязательной гос. регистрации договора переуступки. Это дает возможность мошенникам вступать в договорные отношения сразу с несколькими мечтателями о собственном жилье, получать от них деньги и исчезать. Хотя далеко уехать не получится, ведь участник все так же несет ответственность перед застройщиком, его можно разыскать, но доказать факт передачи средств будет сложно.
- Отсутствует разрешение застройщика (банка при ипотеке).
- Признание договора недействительным в связи с заниженной суммой сделки, потому как уступка требований, как и продажа, облагается налогом – 13% для резидентов и 30% для нерезидентов.
Помните, что вам нужно удостовериться в качестве будущего жилья, в хорошей репутации застройщика, и проводить сделку открыто, и со всеми разрешениями, чтобы в случае чего закон был на вашей стороне и вам возместили ущерб.
