Установление стоимости объекта при его ликвидации является одним из видов оценки недвижимости. Этот процесс необходим для расчета стоимости права владения данным объектом (либо права аренды и использования).
При проведении оценки могут быть определены следующие виды стоимости:
- Рыночная
- Ликвидационная
- Кадастровая
- Инвентаризационная
Как следует из заголовка, в этом тексте мы подробнее поговорим о ликвидационной стоимости объектов недвижимости.
Ликвидационная стоимость и фактор времени
Какими же основными отличиям обладает ликвидационная стоимость? Главным образом, надо понимать, что ликвидация есть процесс продажи (выставления на торги) объекта в максимально сжатые сроки. При этом процессе у собственника недостаточно времени для проведения хорошей рекламной компании своей недвижимости, а у потенциальных покупателей слишком мало времени для просмотра этой недвижимости. Временной фактор, собственно, и влияет на величину ликвидационной стоимости сильнее всего.
Факторы, влияющие на оценку
Как уже говорилось выше, ликвидационная стоимость подвержена влиянию фактора времени. Однако, существуют и иные причины, способные изменить данную величину в отрицательном или положительном направлении. Для начала перечислим их:
- Временной фактор (сроки экспозиции)
- Фактор привлекательности объекта торга
- Экономическая ситуация
С первым мы уже разобрались, теперь более подробно поговорим об остальных пунктах.
Привлекательность недвижимости
Для лучшего понимания причины влияния фактора привлекательности объекта торга стоит представить следующую ситуацию.
Человек приходит во фруктовую лавку для закупки апельсинов. На прилавке представлены 2 сорта этих цитрусовых. Первый сорт будет красивого оранжевого цвета, с ароматным запахом. Характеристикой второго будет наличие зеленоватых (недоспевших) участков на фруктах. Кроме того, на прилавке будет товар с небольшими дефектами (например, слегка помятые фрукты). Логично, что покупатель скорее отдаст предпочтение сорту номер 1, так как он является наиболее привлекательным. Однако, и цена выбранных апельсинов будет выше. Точно так же ситуация будет обстоять и на рынке недвижимости. Покупателей привлекают объекты с наилучшими характеристиками, однако с ростом спроса растет и ликвидационная стоимость.
Экономическая ситуация
Изменение цены в зависимости от спроса, описанное в предыдущем пункте, является следствием одного из законов экономики. Этот закон устанавливает зависимость рыночных цен от колебаний спроса и предложения. Однако, не только они влияют на установление точки равновесия на целом рынке. Кризисная ситуация, преобладающая в экономике в настоящее время, толкает планку стоимости объектов недвижимости вниз. Общее экономическое состояние, таким образом, является немаловажным фактором влияния на ликвидационную стоимость недвижимости.
Методики оценки ликвидационной стоимости
Существуют две возможности проведения оценки ликвидационной стоимости:
- Оценка посредством прямых методик- проводится на основании сравнения указанного случая продажи собственности с подобными сделками в прошлом. При этом результатом оценки будет в большей мере интуитивно определенная ликвидационная стоимость недвижимости.
- Оценка посредством косвенных методик- происходит с использованием данных о реальной рыночной стоимости объекта торгов. Также учитывается влияние корректировочной поправки, указывающей на влияние причин заключения сделки купли-продажи. Существует формула для расчета ликвидационной стоимости по этому методу:
Ликвид.стоимость= Рын.цена * (1 – Коррект.поправка)
Корректировочный коэффициент.
Следует понимать, что и косвенный метод оценки ликвидационной стоимости объекта недвижимости нельзя принимать за абсолютно точный, так как коэффициент корректирующей поправки не является четко выраженной математической величиной.
Влияние на его величину имеют:
- Способ продажи
- Сроки экспозиции
- Издержки
- Инвестиции
В настоящее время его значение равняется примерно 20% от рыночной цены. Стоит отметить, что в условиях современного рынка недвижимости это очень маленькая цифра, а потому все чаще происходят “несостоявшиеся торги”.
Использование оценки ликвидационной стоимости
В заключение хотелось бы сказать, что на рынке недвижимости в Российской Федерации наиболее частым способом оценки объектов все же является подсчет их реальной стоимости. Оценка ликвидационной стоимости чаще всего используется при выставлении на торги собственности в США и странах Европы. Причиной этого является наличие в приведенных странах лучшей статистической базы для применения ее в расчетах.
