При оформлении ипотеки нужно пройти большое количество этапов, одним которых является оценка жилого помещения
Согласно действующего отечественного законодательства, а именно: Закона «Об ипотеке», кроме условий, касающихся кредитования, в документе нужно прописать предмет заключаемого договора наряду с его стоимостью, на основании заключения оценщика. Заемщиком должна быть оплачена оценка квартиры для ипотеки.
Выбираем организацию для проведения оценки
В законе не указано, к какой именно организации должен обращаться заемщик для того, чтобы провести такую оценку, он решает это самостоятельно. Однако чаще всего у банка уже имеется перечень таких организаций, заключения которых будут гарантированно приняты банком.
Указывать заемщику на конкретную организацию он не имеет права, но все-таки имеет смысл сделать свой выбор оценщика из перечня, представленного банком. Это сократит время проверки заявки на получение ипотечного кредита, поскольку службе безопасности банка не нужно будет осуществлять проверку оценщика, который им незнаком.
Оценщик должен осуществлять свою деятельность на законных основаниях, иными словами состоять в членстве зарегистрированной организации, имея при этом полис страхования ответственности, сумма которого превышает триста тысяч рублей.
Данный полис свидетельствует о профессионализме и успешном опыте осуществления подобной деятельности, а если будет любого рода ошибка, то он посредством полиса компенсирует причиненный ущерб. Но в любом случае выбор оценочной организации целесообразно согласовать с банком с самого начала.
У банка имеются строгие требования к тому, как именно необходимо производить оформление отчета, касающегося оценки недвижимого имущества. Он должен соответствовать помимо прочего также и правилам банка.
Строго закрепленная форма помогает работникам банка достоверно получить полное представление, касающееся недвижимого имущества. В форме могут быть закреплены различные моменты, связанные с самим жилым помещением, с его расположением в доме, кроме того рекомендации по установлению рыночной стоимости помещения.
Данное обстоятельство выступает еще одним основанием выбора одной из организаций, предложенной со стороны банка, поскольку оценщик уже неоднократно осуществлял похожие работы.
В ином случае существует вероятность отклонения отчета со стороны банка, вследствие этого будет истрачено время и деньги.
Этапы оценки квартиры.
Вся процедура оценки квартиры для ипотеки делится на следующие два этапа:
В первую очередь следует связаться с оценщиком для того, чтобы обговорить цену работ и сроки их проведения, оставив при этом заявку для заключения договора оказания оценочных услуг. В договоре должны быть указаны дата проведения оценки, ее задачи, а также вид оценки, который необходим.
Необходимо изначально собрать пакет документов, в который входит:
Документ, который обычно называют основание приобретения жилого помещения, чаще всего, это свидетельство о праве собственности, но могут быть и иные документы. Оценочная организация желает убедиться, что именно вы являетесь собственником помещения.
Из бюро технической инвентаризации необходимо получить кадастровый паспорт.
План и экспликация жилого помещения, если они имеются.
Данные паспорта заказчика, а также контакты для связи.
Что такое оценка квартиры для ипотеки?
Оценка недвижимости для ипотеки производится в несколько этапов:
Сравнение представляет из себя анализ всех подобных сделок, которые схожи с данной.
Доход представляет из себя возможные перспективы увеличения рыночной стоимости квартиры.
Затраты представляют из себя материальные средства, которые понадобятся для того, что создать похожий объект. Они являются важнейшей составляющей, которая определяет ликвидность квартиры.
Суть комплексного подхода в том, чтобы учесть как можно большее количество самых разнообразных факторов, которые связаны с положением дома (что рядом, а чего, наоборот нет рядом, а должно быть и так далее), состоянием дома, где расположена квартира, которая оценивается (год постройки, тип, количество этажей и так далее), и конечно, состояние самой квартиры (площадь помещения, этаж, дефекты ремонта и так далее).
Можно утверждать, что принимаются во внимание только такие характеристики квартиры, которые не подлежат изменению. Если ремонт сделан хорошо, то это может существенно увеличить стоимость помещения, но никак не повлияет на его ликвидность.
После анализа всех данных, оценщик письменно оформляет свой отчет, который включает в себя стоимость рыночную, а также стоимость ликвидационную.
Отчет должен в обязательном порядке содержать в себе фотографии, которые сделаны в квартире, копии документов о том, что оценочная организация имеет право заниматься данной деятельностью (сертификаты, лицензии и иные документы). После это отчет пронумеровывается, прошивается, ставится печать и делается подпись лица, которое отвечает за него.
Документ обладает статусом официального и может выступать доказательством помимо всего прочего. Делается в срок от двух до пяти дней. Имеет смысл сразу уточнить срок, поскольку часть документов, которые подает заемщик, имеют для банка ограниченный срок действия.
Оценка стоимости квартиры
Практически в жизни каждого человека однажды встает вопрос о том, сколько же стоит та квартира, в которой он живет много или мало лет. Причин тому может быть великое множество. Квартиру можно продать, поменять ее на другую жилую площадь, использовать в качестве залога. Причины оценки и последующие цели могут быть разными, но критерии ее оценки чаще всего достаточно схожи.
Какие критерии используют при оценке квартиры?
При проведении оценки квартиры могут быть учтены самые различные критерии. Назовем их:
Местоположение имеет важное значение, когда производится оценка стоимости квартиры, ведь она может быть расположена в центральном районе города, либо на окраине, рядом с железной дорогой, поблизости от парка и так далее. Все факторы имеют значение.
Площадь является центральной составляющей, поскольку достаточно часто цена исходит из стоимости одного квадратного метра, особенно в крупных городах;
Как далеко квартира находится от важнейших центров инфраструктуры, то есть далеко ли магазины, детские садики, школа, поликлиника и так далее. Если квартира находится на краю города, то это также повлияет на стоимость как и многое другое;
Планировка имеет значение в домах старого типа, где нельзя сносить те или иные стены. В новостройках же довольно часто можно сделать перепланировку площади и изменить ее до неузнаваемости, тем самым удивить потенциальных покупателей;
Отделка помещения имеет также достаточно важное значение. Об этом знает каждый, кто самостоятельно делал ремонт или хотя бы руководил бригадой рабочих. Ремонт обходится очень дорого. Если ремонта нет в помещении, то и стоить оно будет гораздо дешевле.
Тип дома, то есть это дома нового типа, либо сталинских или хрущевских времен. Данный фактор также учитывается.
Количество этажей в доме. В большем почете дома, где мало этажей, поскольку чем меньше соседей, тем меньше шума, особенно если это новый дом, где все делают ремонт. Работа перфоратором слышна на много этажей вниз и вверх.
Как оценить квартиру самому?
Для того, чтобы узнать стоимость своего жилого помещения, можно использовать самый простой и проверенный метод. Просто помещаем объявление о продаже квартиры на различные популярные сайты и ждем реакции со стороны покупателей. Если практически никто не звонит, значит цена сильно высокая, нужно ее немного снизить и продолжать ждать звонков. Здесь не стоит забывать и про сезонность, например, летом многие в отпусках, на новый год все отдыхают и так далее. Данный метод нахождения реальной цены очень практичен в том случае, когда вы понимаете, что ваша цена сильно высокая и ее нужно снижать. В ином случае результата не будет.
Когда у вас нет возможности самостоятельно отвечать на звонки и ждать тех, кто будет смотреть вашу квартиру, либо вы не желаете тратить на это свое свободное время, можно обратиться к профессионалам, которые занимаются оценкой жилых помещений.
От вас потребуется предоставление пакета документов, на основании которого уже и будет производиться оценка квартиры, чаще всего это право собственности и справка из бюро технической инвентаризации.
Цена и стоимость квартиры.
Если обратиться в оценочную организацию, то можно узнать, сколько же стоит ваша квартира. Сразу стоит указать, что в данном случае речь идет о стоимости жилого помещения, а не о цене. Имеется большая разница между этими категориями, которая заключается в следующем. Цена – это сумма, которая прописывается в реальной сделке по отчуждению имущества.
Цену знают все, поскольку она указана в договоре, может быть наоборот, ее знают только покупатель и продавец, поскольку хотят уменьшить налоговые выплаты. Цена – конкретная реальная сумма. Стоимость же может существенно отличаться от цены, она рассчитывается по определенным показателям, это можно сказать сумма, которую стоит квартира, но при продаже покупатель и продавец самостоятельно решают вопрос цены.
Методы, которые применяют профессионалы.
Достаточно часто мнения профессионалов существенно отличаются друг от друга. Оценка стоимости квартиры – достаточно тяжелая процедура, которая зависит от самых различных обстоятельств, уже указанных выше.
При проведении оценки квартиры профессионалы применяют три основных метода такой оценки, один из которых носит название доходного, второй затратный, а третий именуется сравнительным.
Суть доходного метода состоит в том, чтобы рассчитать какое количество прибыли может принести такое жилое помещение. Когда оцениваются обычные квартиры, такой метод обычно не применяется специалистами.
Смысл затратного состоит в том, чтобы рассчитать стоимость помещения, исходя из того, какие расходы при ее строительстве были понесены, то есть стоимость строительных материалов, заработная плата строителей, расходы на транспорт и многое другое. Кроме того, здесь же учитываются и многие другие составляющие, а именно уровень инфляции, насколько здание износилось и многое иное. Такую оценку может сделать бюро технической инвентаризации. Но стоит помнить, что такая сумма не будет реальной, поскольку в России дефицит жилых помещений и цена напрямую зависит от спроса и предложения.
Самым распространенным является сравнительный метод, суть которого состоит в том, что стоимость квартиры определяется из ориентира цены, за которую была приобретена подобная квартира.
