Итак, кто же такие эти «обманутые дольщики»? Прежде всего, это дольщики, в отношении которых застройщик не выполнил взятые на себя обязательства связанные со строительством недвижимости, то есть застройщик не осуществил передачу дольщику в установленный срок доли собственности в построенном объекте.
Какие же бывают причины появления такой категории как «обманутые дольщики»?
Можно выделить всего три главных причины. Конечно же первая причина – это недобросовестные застройщики и другие участники рынка недвижимости, такие как девелоперы и риэлторы, которые зачастую работают сообща с недобросовестными застройщиками. Вторая причина – практически полное отсутствие контроля деятельности участников делового строительства и самое главное это отсутствие действенных рычагов воздействия непосредственно на нарушителя установленных договоренностей. Третья причина – это, к сожалению, низкий уровень правовой грамотности и осведомленности дольщиков, что касается вопросов долевого строительства в целом. Эта «неграмотность» и есть основной причиной появления, и развития недобросовестных застройщиков, в результате чего число обманутых дольщиков растет с каждым годом.
Что касается первой причины, то ее устранение довольно проблематично. Каким бы совершенным не был закон, все ровно найдутся нечистые на руку участники рынка, которые найдут способ его обойти, или же изощренно нарушить. Однако представители власти утверждают, что в последнее время число обманутых дольщиков уменьшается. Правда, что бы получить официальный статус обманутого дольщика нужное и рассчитывать на государственную помощь нужно еще пройти нелегкий бюрократический путь, что бы быть включенным в государственный реестр обманутых дольщиков. Более того, граждане, ставшие обманутыми дольщиками после 17 июля 2010 года, не будут включены в реестр обманутых дольщиков.
Большинство недобросовестных застройщиков не оформляют со своими клиентами договор делового участия, зачастую они оформляют различные предварительные договоры, втягивают дольщиков в вексельные схемы, ЖСК, или даже предлагаю клиентам договор займа. В результате заключения таких «договоров», граждане, которые отдали большие суммы денег за квартиры, не могут считаться дольщиками, они не могут считаться залогодержателями и сами застройщики не понесут полной ответственности перед законом.
Собственно статус дольщика можно получить только при наличии договора делового участия, при условии, что этот договор соответствует всем нормам и требованиям 214-го федерального закона. Однако на деле с людьми подписываются различные альтернативные договора, соответственно, если такой покупатель окажется в конце концов обманутым, то в реестр обманутых дольщиков он не попадет и соответственно официальную статистику не испортит. Конечно, такие граждане могут обращаться в полицию и пытаться восстановить справедливость, однако попасть в официальный реестр обманутых дольщиков они не смогут. Недобросовестные застройщики, в вою очередь придумывают все новые варианты договоров, которые обезопасят их от всякой ответственности, в результате чего обманутых граждан становиться все больше и им все труднее добиться законного решения сложившейся ситуации.
Закон 214
В 2005 году вступил в силу закон о «участии в деловом строительстве». Данный закон был разработан для правовой регулировки отношений дольщиков и застройщиков. В законе четко прописана допустимая норма договора о деловом участии граждан в строительстве многоквартирных домов, данная форма договора разработана специально для максимальной защиты прав дольщиков от недобросовестных участников рынка недвижимости. Закон регламентирует возможность вложения денег граждан в строительство и увеличил ответственность застройщиков, ужесточив контроль над ними.
Что же касается самого договора, то он заключается исключительно в письменном виде, а самое главное, он должен пройти государственную регистрацию, ведь он считается действительным только после прохождения регистрации. В договоре должны быть четко указаны:
- определение объекта долевого строительства;
- срок передачи объекта строительства непосредственно участнику долевого строительства;
- стоимость, сроки и порядок оплаты;
- гарантийный срок на объект долевого строительства.
Как же бороться с этой проблемой?
Конечно, полностью искоренить причины появления обманутых дольщиков, наверное, невозможно. Но если основной причиной обмана является банальное незнание законодательства, соответственно нужно повысить уровень знаний покупателя хотя бы до того минимума, при котором покупатель будет четко знать все параметры законного договора. Правовая осведомленность будущих дольщиков поможет в разы сократить количество обманутых дольщиков.
