Новые правила долевого строительства: изменения в 214-ФЗ

На сегодняшний день, долевое строительство – наиболее распространенная форма покупки жилья во время строительства объекта, а после того, как вступят в силу изменения в Федеральный закон № 214 ФЗ, останется вообще единственной формой приобретения недвижимости, не противоречащей действующему законодательству. В закон 214-ФЗ вносится целый перечень поправок, которые меняют и порядок расчетов, и формы приобретения жилья, и систему взаимоотношений контролирующих органов с застройщиками. Одновременно изменениям подверглись и положения других законодательных актов, которые каким-либо образом затрагивают долевое строительство.




Все чаще современный покупатель, выбирая между квартирой на первичном и квартирой на вторичном рынке, отдают предпочтение новому жилью. Безусловно, и новостройки, и квартиры вторичного рынка имеют как свои преимущества, так и свои недостатки. Приобретая новую квартиру, покупатель не только становится собственником новых стен, но и получает возможность пользоваться современными коммуникациями и повышенным комфортом проживания. Кроме того, у нового жилья нет «истории», а значит и части рисков, связанных с бывшими владельцами, которые могут выдвинуть претензии на квартиру. И самое главное – воспользовавшись такой формой, как долевое строительство жилья, можно отсрочить оплату, даже если будет введена индексация. Именно этим, в первую очередь, объясняется та популярность, которую приобрело в последнее время долевое строительство жилья.

Какие же произошли изменения в 214-ФЗ?

Новая редакция закона предусматривает регламент направлений использования средств, привлеченных застройщиком. Более полная детализация расходования средств повысит возможности дольщиков при проверке всех затрат строителей. Закон № 214-ФЗ в статьях 21 и 22 содержит перечень документов, которые дольщик имеет право требовать от застройщика. Для усиления защиты дольщиков изменения в закон 214-ФЗ предусматривают еще один механизм. Теперь компания-застройщик ежеквартально обязана публиковать, какова на данный момент не только кредиторская, но и дебиторская задолженность.

Основное нововведение в 214-ФЗ – это то, что привлечение денежных средств теперь возможно только на основании разрешения, которое содержит договор долевого участия, жилищных сертификатов или при участии жилищно-строительных кооперативов. При этом эмитентом таких сертификатов должно быть получено разрешение на строительство многоквартирного дома на участке, который находится в его собственности или на правах аренды.

Поправки в закон 214-ФЗ повышают ответственность для лиц, которые незаконно привлекают какое-либо количество денежных средств на долевое строительство: теперь должностные лица будут облагаться штрафом от 20 до 50 тысяч рублей, а юридические лица – от 500 тыс. рублей до 1млн рублей. Более того, предусмотрены механизмы незамедлительного возврата денег, причиненных убытков и процентов от всей суммы оплаты.

Изменения в 214-ФЗ расширяют число лиц, которые имеют право привлекать средства граждан на строительство: «застройщиком» может считаться юридическое лицо, владеющее земельным участком не только в аренду, но и на праве субаренды. Согласно договору поручительства со строительной компанией-застройщиком, солидарная ответственность банка заменяется субсидиарной.

Если застройщик замечен в нарушении использования денежных средств, договор долевого строительства по требованию участника можно расторгнуть в судебном порядке. При привлечении капиталов граждан для строительства лицом, которое не имеет на это прав, участник имеет право выдвинуть требование к немедленному возврату внесенных денежных средств, уплаты в двойном размере процентов от суммы привлеченного капитала (что предусмотрено статьей 395 ГК Российской Федерации) и возмещение сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.




Изменения в 214-ФЗ не обошли и порядок расчетов, который предусматривает договор долевого участия – сроки по рассрочке платежа не могут превышать 2-х месяцев.

Гарантийный срок на работу технологического и инженерного оборудования, которое передается участникам долевого строительства вместе с объектом долевого строительства, обусловлен в договоре и не может составлять меньше, чем три года. Исчисление гарантийного срока начинается с момента подписания первого передаточного акта или какого-либо документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства.

Поправки в другие законы

Изменения статей нескольких федеральных законов, Налогового кодекса и Кодекса об административных правонарушениях приведут к уточнению порядка регистрации договоров участия в долевом строительстве, сокращению списка документов, регистрирующих последующие договора долевого строительства, внесению юридических и технических изменений, которые влияют на порядок и сроки погашения ипотеки.

Так, изменения Налогового кодекса для долевого строительства способствуют сокращению издержек застройщиков и улучшению условий для развития первичного рынка недвижимости. Согласно нового закона, застройщиков освобождают от налогообложения в границах договора участия в долевом строительстве. При этом предлагается замена налога госпошлиной за регистрацию договора долевого участия в сумме 1000 рублей для лиц физических и 15 000 рублей – для организаций.

Внесенные поправки в закон РФ «О финансовой несостоятельности» позволяют исключить реализацию третьим лицам активов с вложенными средствами граждан при возможном банкротстве компании-застройщика. При этом преимущество в праве выкупа такого имущества для окончания строительства жилья и передачи его гражданам имеет исключительно субъект Российской Федерации или муниципальное образование.

Иная часть изменений связана с вопросами взаимодействия застройщика, действующего по упрощенной схеме налогообложения, и контролирующих органов (с тоже измененными полномочиями). Перечень документов, которые они смогут требовать у лиц, привлекающих средства дольщиков, теперь определяется региональными властями. В то же время, контролирующие органы получили право направлять застройщикам предписания по результатам проведенной проверки с указанием срока исполнения данного предписания и мерой наказания в случае его невыполнения.

Изменения в законе о долевом строительстве коснулись и порядка регистрации договоров, а также погашения задолженности по ипотеке. Например, отмечено, что государственные органы, осуществившие регистрацию договоров, заключенных застройщиками с первыми участниками долевого строительства, на протяжении пяти рабочих дней с момента регистрации обязаны уведомить об этом территориальный государственный орган, который проводит контроль в области долевого строительства. Срок государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве того же многоквартирного дома для последующих участников сокращен с 10-ти до 5-ти дней. Установлен также крайний срок погашения регистрационной записи об ипотеке: предусмотренные законом документы необходимо предъявить в течении пяти дней.

Нужно отметить, что внесенные изменения в закон 214-ФЗ должны быть приняты во внимание всеми участниками процесса: дольщиками, застройщиками, контролирующими органами, муниципальными и региональными властями. Авторы проекта утверждают, что поправки к закону 214-ФЗ должны повысить мотивацию застройщиков к работе по договорам долевого строительства, а дольщикам принесут обеспечение максимальных гарантий и защиту их интересов и имущества.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *