Существует немало оснований, для признания договора купли продажи квартиры недействительным. Ведь бывают случаи, когда уже после продажи квартиры собственники понимают, что что-то было сделано не так, сделка было совершена ошибочно, недостаточно осознанно, либо же просто в составлении документов были допущены какие-то ошибки.
Бывают и более неприятные ситуации, когда после составления всех документов и уплаты денег люди понимают, что они стали жертвами обмана мошенников.
Часто встречающиеся случаи признания сделки купли продажи недействительной.
Одно из распространенных условий, при которых договор может признаться недействительным — это существенное изменение обстоятельств, которые были закреплены в момент заключения договора. Например, во время продажи квартиры продавец утверждал, что он является ее единственным собственником и на нее больше никто не претендует, однако, через некоторое время после заключения сделки появляется гражданин, который, оказывается тоже имеет право на эту квартиру, более того он против того, что ее продали. В таком случае в ходе судебного разбирательства сделка признается недействительной.
Бывают случаи, когда мошенники подделывают документы, выступая в роли собственника квартиры, или же подсовывают покупателю поддельную доверенность на квартиру. В этом случае, чем раньше покупатель определит обман, тем лучше. К сожалению, такие недействительные сделки с использованием поддельных документов очень распространены.
Признание сделки купли продажи квартиры недействительной может осуществляться, также на основании признания одной из сторон сделки недееспособной. Если, к примеру, продавец является несовершеннолетним или страдает психическими расстройствами, то никакие сделки с ним не будут считаться действительными. Если несовершеннолетнего определить довольно просто, то с психологическими заболеваниями не все так однозначно. И этим, кстати, мошенники тоже пользуются, проворачивая такие схемы, когда вы уже отдали деньги за квартиру, оказывается, что продавец психически болен, его родственники обращаются суд, предоставляя там соответствующие доказательства, после чего сделка признается недействительной, покупатель должен вернуть квартиру владельцу, и оказывается, что деньги продавец уже вернуть не может ссылаясь, опять же, на свое психическое заболевание.
Поэтому при заключении таких сделок лучше попросить соответствующую справку о психическом здоровье, и лучше что бы такую справку предоставили обе стороны.
Стоит отметить, что недействительные сделки делятся на два вида: ничтожные и оспоримые.
- Ничтожные – сделки, которые изначально являются недействительными, то есть договоры которые были заключены с нарушениями правил заключения подобных сделок.
- Оспоримые – могут считаться недействительными только по решению суда.
Чем раньше вы осознаете ничтожность или недействительность сделки, тем лучше, ведь ГК РФ предусматривает определенные исковые сроки для решения данной проблемы.
Иногда, сделки оспаривают даже на основании, невыгодных условий уже заключенного договора. Правда, что бы суд принял позитивное решение по такому иску, необходимо представить действительно весомые доказательства и убедить суд, что в момент заключения сделки эти невыгодные условия были тщательно завуалированы.
Нужно учесть пару нюансов.
Один из методов обезопасить себя при покупке квартиры – постройтесь выбрать квартиру, которая продается в первый раз. Очень сложно проследить законность всех договоров купли продажи квартиры, которая поменяла уже нескольких владельцев. Важно понимать, что если квартира перепродавалась несколько раз и в одном из предыдущих случае продажи были допущены нарушения, то соответственно все последующие продажи тоже признаются недействительными. В таких случаях бывает даже сложно разобраться, кто же является действительным собственником этой квартиры.
Обязательно учтите, зарегистрированы ли в квартире несовершеннолетние, их мнение при продаже тоже должно быть учтено. В некоторых случаях суд имеет полное право признать сделку недействительной, если несовершеннолетний, зарегистрированный в квартире, будет против ее продажи.
Необходимость регистрации
Кроме того, что договор купли продажи должен быть удостоверен нотариусом, его необходимо зарегистрировать в соответствующих органах. Более того договор может считаться действительным только с момента этой регистрации. Гос. регистрация договора выступает в роли единственного доказательства права собственности нового владельца на квартиру. И только зарегистрированное право собственности может быть оспорено в судебном порядке.
