Федеральным законодательством, набравшим в силу 22-го июля 2014-го года, внесены изменения в российский Жилищный кодекс и отдельные законодательные акты по регулированию взаимоотношений в найме жилых помещений, принадлежащего жилищному фонду социспользования. В Жилищном кодексе (далее Кодексе) появились новые подразделы. Кроме того введено понятие о найме жилья из жилфонда социспользования.
Что такое наемные дома
Например, согласно 91-й статьи 16-го пункта Кодекса наемным домом считается здание, (или все его помещения) принадлежащее одному собственнику.
Более того, жилые помещения этого здания обязаны предназначаться для граждан в их владения и пользования для проживания исключительно двумя видами следующих договоров:
- по найму жилых помещений из жилфонда социального пользования;
- по найму жилых помещений.
Типы наемных домов
Предусматриваются два основных типа наемных домов:
- Социального пользования.
- Коммерческого пользования.
К тому же в домах социспользования предельно допустимая часть жилья, предоставляемого в соответствии с 671-й статьей российского Гражданского Кодекса, не должна превышать 50-ти процентной отметки общей численности жилых помещений (включая и общую площадь). Остальное жилье обязано быть передано для граждан с низкой доходностью (исключая малоимущих) по договорам о найме жилых помещений жилфонда социспользования.
Жилье в наемных коммерческих домах будет предоставляться согласно договорам о найме жилых помещений в соответствии с российским Гражданским кодексом.
Законодательством зафиксирован и порядок учета наемных домов соцпользования, и порядок муниципального и государственного, либо любого другого содействия при их формировании и эксплуатации и управления наемными домами.
Согласно 91-й статье 5-му пункту Кодекса договорными предметами найма жилья в жилфонде социспользования приходятся жилые помещения в наемных социально используемых домах, исключая комнаты (квартирные части), либо жилой дом, считающийся таковым.
Кто может быть нанимателем в наемных домах
Следуя логике законодательства, нанимателями могут быть российские граждане с уровнем доходности, который не позволяет им приобретать жилье, используя свои собственные, либо заемные финансовые средства, но не считающиеся официально малоимущими. Предельно допустимые размеры доходности граждан с постоянно проживающими с ними членами их семей, а также общая стоимость их налогооблагаемого имущества для того, чтобы признать их нуждающимися особами в этом жилье определяют органы местного самоуправления, соответственно российскому законодательству.
Люди, которые нуждаются в договорном жилье из жилфонда социального пользования, обязаны стать на соответственный учет, проводимый местными органами самоуправления. Кроме того эти лица имеют возможность самостоятельно подавать заявления арендодателям такого жилья, включая и в сооружающихся наемных домах.
Арендодатели в наемных домах
Арендодателями могут быть органы, осуществляющие собственнические полномочия в помещениях муниципального, либо государственного жилфонда. Так же могут быть уполномоченные ими структуры или организации-собственники жилья из частного жилфонда, которое отвечает всем требованиям российского правительства.
При заключении договоров по найму жилья в соответствии с 671-й статьей Гражданского Кодекса сроком не менее одного года и при заключении договоров по найму жилья из социального жилфонда, ограничение прав собственности на жилье регистрируется в установленном законодательством порядке. Наемные социальные дома и земельные участки, под их возведение, учитываются муниципальным реестром местных органов самоуправления.
С истечением срока действия договоров по найму жилья социального жилфонда наниматели имеют все права по заключению новых договоров, если сами наниматели отвечают требованиям Кодекса. Но если с истечением срока действия договоров наниматели перестают отвечать требованиям, Кодекса, то право на заключение следующего договора по найму этого же жилья за ними будет сохранено при отсутствии иных лиц, которые имеют права для заключения этого договора, либо при наличии другого жилья, которое может быть предоставлено таким лицам. Вышеуказанные договоры по найму заключаются сроком на один год.
Оплата за наем должна устанавливаться исходя из затрат на сооружение, реконструкцию, покупку наемных домов, их ремонт и др. Предельный размер определяют государственные органы власти.
Управление наемными домами
Управление домами могут исполняться их арендодателями соответственно общим правилам управления домами. Такие правила установлены Кодексом. Кроме того, собственниками могут быть приняты решения по управлению домами управляющими организациями. Вообще же управление таким жильем в некоторых отдельных моментах может отличаться от обычного управления многоэтажками.
