Покупка/продажа квартиры — один из самых щепетильных и сложных вопросов в жизни каждого человека. И дело даже не столько в цене вопроса, сколько в сложности сбора необходимых документов для заключения сделки, поиске объекта недвижимости. Еще запутаннее дело обстоит с куплей продажей квартиры с обременением, поскольку право собственности по сути своей находится у третьих лиц-кредитных организаций, на чьем балансе недвижимость оформлена в качестве залога по ипотечному кредиту.
Поиск покупателя
Единственная причина, почему потенциальные покупатели решают втягиваться в этот долгий процесс- привлекательная цена. Квартиры, как находящиеся в ипотеке у банка, так и изъятые по суду за неисполнение долговых обязательств заемщика, значительно уступают в стоимости относительно реальной рыночной цены на данный объект недвижимости.
Продавец, осознавая свое невыгодное положение и подгоняемый сроками продажи квартиры, установленный банками, снижает цену до минимума. С другой стороны можно быть уверенным, что собственность не принадлежит третьим лицам, которые могут претендовать на жилье после сделки купли-продажи.
Покупатель должен четко осознавать, что покупка квартиры с обременением несет под собой и скрытые материальные риски, которые вытекают из процедуры приобретения в собственность залогового жилья. Избежать их можно четко и грамотно составив договор продажи ипотечной квартиры, с помощью которого вы убережете себя и свои средства от мошенников и форс-мажорных обстоятельств.
Способы приобретения в собственность залогового жилья.
В случае с покупкой ипотечного жилья наиболее уязвленное положение занимает продавец квартиры. Покупатель сам может решить, как для него проще провести данную сделку.
Есть два варианта:
- погасить ипотеку перед банком и далее оформить стандартный договор купли-продажи;
- заключить договор купли-продажи квартиры, находящейся в ипотеке у банка.
Первый вариант идет по ускоренному сценарию, но и влечет за собой существенные риски для покупателя. Не исключено, что недобросовестный заемщик-продавец после погашения кредита, откажется от продажи недвижимости. Уберечь себя от подобного развития событий можно, заключив предварительный договор продажи ипотечной квартиры, где четко будут прописаны порядок и условия совершения сделки.
После соблюдения и исполнения всех пунктов договора документы на квартиру передаются в регпалату, вносятся соответствующие изменения в реестр и только потом права собственности на квартиру переходят к покупателю.
Такой вариант заключения сделки исключает участие банка, поэтому нет необходимости получать разрешение на продажу квартиры, находящейся у него в залоге. Это во многом и ускоряет процесс купли-продажи.
Необходимо учесть и другой существенный риск для покупателя. В случае, если квартира приобреталась с участием материнского капитала, определенная доля квартиры должна находиться в собственности у несовершеннолетнего. В таком случае сделка может быть признана недействительной, что повлечет значительные материальные потери для покупателя. Если участие материнского капитала имело место, необходимо до заключения договора потребовать у заёмщика документы, подтверждающие покупку равнозначных долей у ребенка в другой недвижимости.
Второй вариант приобретения залогового жилья предполагает участие банка и будет иметь место только с его согласия. Банк будет выступать своего рода гарантом прав покупателя, поскольку все операции с денежными средствами будут проходить непосредственно при его посредничестве. В этом случае в договоре имеется пункт, согласно которому деньги поступят на счет продавца только тогда, когда права собственности на квартиру перейдет новому владельцу и только после изменения в реестре банк снимает ипотечное обременение на данный объект недвижимости.
Если покупателю потребуются дополнительные средства на приобретение жилья, то кредит на эти цели он может взять только в банке, на чьем балансе числится данная квартира.
Перед куплей продажей ипотечной квартиры рекомендуется сходить в банк вместе с заемщиком, где дадут всю информация для обеих сторон сделки, если есть необходимость, составят новый договор по ипотечному кредиту на покупателя.
При совершении сделки купли продажи ипотечной квартиры покупателю стоит подходить к вопросу со всей скрупулезностью и терпением. Пренебрежение существенными условиями договора и излишняя поспешность могут повлечь за собой крупные финансовые потери. Необходимо реально оценивать все риски и выбирать тот вариант, который будет для вас наиболее безопасным. Участие банка — это единственный гарант чистоты и законности сделки. Хотя кредитные организации в качестве посредника могут брать себе определенный процент от стоимости — это лишь малая плата сохранности ваших денег, времени и сил для заключения подобного рода сделки.
