Какая недвижимость подходит под ипотеку

Жилье в ипотеку можно приобрести только при выполнении достаточно жестких требований банка к недвижимости, принимаемой в залог. Ведь зачастую предмет покупки это не только квартира или частный дом, но и квадратные метры в коммуналке. Главное условие банка – приобретаемая квартира в кредит не должна потерять ликвидность на рынке, сохранить свою стоимость и через несколько десятков лет.




Если заемщик окажется неплатежеспособным в погашении кредита, банк просто обязан будет реализовать эту приобретенную недвижимость в кредит. Кроме того, квартира под ипотеку должна быть найдена в ограниченные сроки (3-6 месяцев) после одобрения банком кредита. Иначе заемщику предстоит подача документов на продление срока одобрения. Поэтому очень важно заранее изучить все требования банков для отсева заведомо неподходящих вариантов. Рассмотрим, какая же квартира в кредит вызывает наименьшие сомнения у большинства банков и что необходимо учитывать, чтобы приобрести недвижимость под ипотеку.

Год постройки и техническое состояние жилья

О ветхих домах (износ более 60 %) с деревянными перекрытиями речь идти не может. Наилучший вариант для приобретения в ипотеку – квартиры в домах 90-х годов прошлого столетия. Это наиболее приемлемо и для самого заемщика, поскольку такое жилье под ипотеку все еще будет ликвидным на рынке, в отличие от «хрущевок», которые к тому времени могут перейти в разряд ветхого жилья. Строящееся жилье в кредит тоже не всегда устраивает банк, ведь определение его рыночной цены до завершения строительства вызывает затруднения. Если все же покупается квартира под ипотеку в строящемся доме, нужно узнать, какой банк проводит аккредитацию данного застройщика и обращаться именно в этот банк.

Кроме того, некоторые банки требуют, чтобы приобретаемая квартира по ипотеке имела отдельную кухню (по этой причине банк может отказать в ипотеке при покупке квартир-студий), были проведены коммуникации, электричество, отопление, газ и водоснабжение.

Проведение незарегистрированной перепланировки, скорее всего, тоже приведет к отказу банком в кредите. Большое значение имеет даже географическое расположение жилья, а также этажность. Банки предпочитают, чтобы квартира под ипотеку располагалась в хорошем районе, не на последнем и не на первом этаже.

Рыночная стоимость квартиры

Для того, чтобы определить, какова рыночная стоимость жилья, необходимо воспользоваться услугами профессионального оценщика, так как при выдаче кредита банк ориентируется на оценку независимого эксперта. Поэтому желательно иметь дело с теми оценщиками, с которыми банк работает постоянно. Кредит выдается банком в рамках ликвидационной стоимости квартиры — она обычно на 10-15 % ниже рыночной и определяет цену экстренной продажи жилья, если имеет место невыплата заемщиком ипотечного кредита. Если недвижимость под ипотеку продается по цене, которая выше указанной оценщиком, покупатель будет вынужден покрыть разницу за свой счет.

Отсутствие обременения квартиры и проверка юридической чистоты

Здесь существуют следующие требования к приобретаемому жилью:

  • приобретаемая недвижимость под ипотеку не должна состоять в залоге или находиться под арестом;
  • квартира под ипотеку не должна иметь несовершеннолетних или престарелых собственников (чтобы избежать возникающих трудностей с органами опеки, если несовершеннолетние дети владеют долей в собственности; после смерти престарелого человека возникают проблемы с родственниками, вступающими в права наследства);
  • если жилье под ипотеку подвергалось приватизации, нужно узнать, не было ли при этом обделенных граждан, поскольку они в любое время могут предпринять шаги к восстановлению своих прав;
  • если квартира под ипотеку ранее являлась объектом операций купли-продажи, необходимо провести проверку чистоты этих сделок;
  • на момент заключения сделки продавец должен быть дееспособным, иначе решением суда сделка может быть расторгнута.




Проверка юридической чистоты жилья производится юристами банка. Помимо того, банки очень осторожны, если квартира под ипотеку покупается у родственников, опасаясь договоренности при проведении сделки. Жилье в ипотеку невозможно приобрести у супруги/супруга или у собственных детей. Сделка возможна, если недвижимость под ипотеку приобретается детьми у родителей, но при этом существует ряд ограничений.

Документы, предоставляемые продавцом

Перечень необходимых документов устанавливается банком. Требуется наличие правоустанавливающих документов (копии свидетельства о праве собственности), справки из БТИ, выписки из ЕГРП, копий паспортов продавца и других собственников недвижимости, технического и кадастрового паспортов, копии заверенного нотариусом согласия супруга владельца, справки из паспортного стола о всех зарегистрированных в квартире жильцах. Может возникнуть необходимость в справке о дееспособности продавца (от психиатра и нарколога). Нужен также документ, подтверждающий полное погашение задолженностей по коммунальным платежам. Кроме того, одним из требований банка является выписка всех жильцов из покупаемой квартиры на момент сделки.

Отдельно заслуживает внимания ипотека на покупку комнаты. Нужно сказать, что банками неохотно выдается кредит на покупку комнаты. Исключением является ситуация, когда заемщик уже владеет остальными комнатами в коммуналке. В таком случае у него есть возможность приобрести в ипотеку последнюю комнату в квартире и таким образом стать единственным владельцем всей коммунальной квартиры.

Покупка жилья в ипотеку это сложный процесс, но сделка эта очень надежна, так как именно банк гарантирует безопасность ее совершения. Риск практически сведен к нулю, поскольку приобретаемая недвижимость под ипотеку подвергается всесторонней проверке, которую проводят независимые эксперты и юристы банка. Заемщик не сталкивается ни с какими-то неожиданными проблемами после покупки квартиры, поэтому при выполнении своих обязательств перед банком он без проблем становится владельцем ликвидного жилья.

One thought on “Какая недвижимость подходит под ипотеку

  • Ноябрь 11, 2015 at 5:38 дп
    Permalink

    Купить квартиру под ипотеку — это еще одна возможность банков сделать людей своими должниками на всю жизнь. Сладким обещаниям, что проценты не вырастут верить сегодня нельзя. Как только весы финансового кризиса качнутся в одну или другую сторону, так шарахнет в первую очередь по должникам. Если есть возможность избежать связываться банками — покупайте все, что угодно. Никаким посулам самого выгодного предложения как сыр в мышеловке, верить им нельзя, все равно в свою пользу повернут, уже проверено. Так что не ищите выгодных ипотек — их быть не может в принципе.

    Reply

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *