Порой происходит так, что строительство будущей автомагистрали проходит прямиком по жилому кварталу или задевает частные земли, а вместе с ними и интересы собственника. В этих ситуациях закон будет на стороне властей. И как ни дороги вам будут эти 10 соток земли, а отдать их придется (а иногда и вместе с домом). Основания, дающие право государству принудительно изымать имущество, изложены в п. 2 ст. 235 ГК и дают исчерпывающие ответы всем недовольным землевладельцам. Оттуда следует, что возможно отчуждение имущества после изъятия земельного участка, которое в свою очередь возможно в случае, если государству это земля крайне необходима для какого-либо общего дела.
Для собственников, которые столкнулись с такой проблемой, гражданским кодексом предусмотрены некоторые гарантии:
- Все имущество, которое находится на изымаемом участке, подлежит выкупу. Таким образом, хозяину предоставляется гарантия полноценного возмещения.
- Орган, который принял решение об изъятии, должен в суде доказать невозможность прекратить право собственности на недвижимость.
- В ситуациях, когда между государственным органом и собственником возникли разногласия в вопросах цены, они вправе также предоставить данный спор в суд для рассмотрения.
Если же по вопросам выкупа соглашение достигнуто, то можно избрать административный порядок действий.
Касательно споров данной категории, в российском законодательстве есть одно противоречие. Так, Конституция РФ гласит, что отчуждение имущества возможно только в случае необходимых нужд государства. В это же время гражданский кодекс допускает изъятие имущества и для муниципальных нужд. В любом случае, как бы имущество не изымалось, за него нужно платить. Плательщиком может оказаться, как муниципальный орган, исполнительные органы субъектов РФ, либо само государство.
Решение о необходимости изъятия должно выноситься только органами исполнительной власти субъекта РФ. Представители местного самоуправления не имеют права принимать такие решения. В регионах случается, что решения об изъятии принимаются поселковыми или городскими властями. Собственник вправе блокировать такие решения в судебном порядке.
Порядок выкупа
Порядок проведения действий, регламентирующих изъятие участка для государственных нужд, описан в ст.ст.279 -281 ГК РФ.
- Если государственными органами решено изъять земельный участок, необходимо уведомить собственника о своих намерениях. Произойти это должно в письменном виде, заказным письмом, либо при передаче документов в руки под роспись. Произойти это должно не позднее, чем за год до предполагаемого перехода прав собственности. Без добровольного согласия собственника, ранее, чем через год, никто не имеет права забрать землю у хозяина.
- Собственник, чей участок планируется изъять, должен принять участие в предварительном согласовании. На нем должно быть достигнуто соглашение о сумме выкупа.
- Случается, что стороны не приходят к единому мнению (возникли разногласия в цене, либо, если собственник вообще отказывается от передачи земли), в таком случае дело направляется в суд на рассмотрение.
- Решение об изъятии подлежит государственной регистрации. Это необходимо для наложения необходимого ограничения (обременения) на имущество, подлежащего изъятию. Перечень причин, по которым налагается ограничение на имущество довольно разнообразный: это аренда имущества, его арест, ипотека, сервитут и т.д.
Случается, что изъятие участков для государственных нужд происходит с некоторыми нарушениями. Чаще всего государственные органы не утруждают себя регистрацией решений об изъятии должным образом. С одной стороны, это, противозаконно, однако в некоторых ситуациях может сыграть на руку собственникам, не желающим расставаться со своим имуществом. В таком случае, они смело, опираясь на этот незаконный факт, могут затягивать процесс.
Вопрос в цене
Изъятие участков для государственных нужд будет невозможно без совершения определенных выплат. Условия такого выкупа должны быть перечислены в соглашении, которое подписывают обе стороны.
Необходимо понимать, что на выкупную цену оказывают влияние два фактора:
- стоимость земельного участка на рынке, которая определяется законом «Об оценочной деятельности»,
- стоимость убытков, который понесет собственник земельного участка, включая упущенную выгоду (в случае досрочного прекращения обязательств перед третьим лицом).
В случае если государственная оценка сильно занижена и не соответствует рыночной стоимости земли, собственник имеет полное право оспорить ее в судебном порядке. В этом случае понадобится помощь специальной оценочной комиссии, на основании результатов их работы судьей будет вынесено решение.
