Законность и обоснованность сделки с недвижимостью основывается на правильном составлении договора купли-продажи. Если речь идет о сделке с недвижимостью, обремененной ипотекой, то договор купли-продажи будет включать в себя множество нюансов, пренебрежение которыми повлечет за собой материальный ущерб одной из сторон сделки.
Все сделки с недвижимостью, находящейся в залоге у банка, проводятся с его согласия.
Только после получения разрешения можно подходить к составлению договора продажи ипотечной квартиры. В случае если разрешение не будет получено, а в договоре будет указано о материальной ответственности сторон в случае расторжения сделки, вы понесете денежные потери.
Перед составлением окончательного договора в сделках подобного рода принято заключать предварительный договор купли-продажи жилья, который является своего рода гарантом, что ни одна из сторон не пойдет на попятную в последний момент. В этом договоре также прописываются сроки передачи собственности к покупателю. Таким образом ни продавец, ни покупатель не смогут затягивать сделку.
Перед тем, как оформлять договор купли-продажи недвижимости с обременением, необходимо особое внимание уделить пункту, который прописывает ответственность сторон. В договорах всегда указывают, что продавец гарантирует, что квартира свободна от притязаний на собственность со стороны третьих лиц. Если вы утаили, что объект недвижимости обременен ипотекой, то сделка будет расторгнута, и вы обязуйтесь нести материальную ответственность перед покупателем.
Также помните, что заключение договора продажи ипотечной квартиры, как и сама сделка возможны только с согласия банка. Поэтому первое, что вы должны сделать – уведомить своего кредитора о принятом решении.
Продать ипотечную квартиру можно как в статусе с обременением, так и без него. Если остаток задолженности еще достаточно высок и вы не в состоянии его выплатить, то при продаже квартиры новым должником становится покупатель. Если же долг по ипотеке не большой, снять обременение с продаваемой квартиры можно следующим образом: стороны подписывают предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком, который в последующем пойдет на погашение долга. Это значительно ускорит процедуру продажи и исключит необходимость участия банка в качестве посредника. Следует помнить, если заключается предварительный договор продажи ипотечной квартиры, то в случае расторжения сделки по вине продавца, он обязан будет вернуть сумму залога в двукратном размере. При составлении договора учитывайте разные варианты развития событий, чтобы в последствии не нести за свою невнимательность материальный ущерб.
Договор продажи ипотечной квартиры печатают в четырех экземплярах, по одному для каждого участника сделки – продавца, покупателя, банка, органа государственной регистрации собственности.
Существенные пункты договора продажи ипотечной квартиры:
- Предмет договора: обязательно указываем, что квартира находится в залоге у банка. Прописывается полный адрес квартиры, а также собственники данной квартиры.
- Источники оплаты: покупатель указывает, за счет каких средств он собирается приобрести недвижимость, собственных или привлеченных и в какой срок будет произведена оплата.
- Цена договора и порядок расчета. Указывается цена объекта недвижимости. Далее детально прописывается процедура расчета покупателя с продавцом при посредничестве кредитной организации:
- покупатель должен открыть расчетный счет в банке-эмитенте на сумму равной стоимости приобретаемого жилья;
- в качестве получателя средств указывается не продавец, а залогодержатель – т.е. банк. Средства со счета покупателя перейдут на расчетный счет банка при условии регистрации договора продажи ипотечной квартиры в регпалате и предоставления банку выписки из росреестра. Если цена квартиры превышает остаток по задолженности, то разницу банк переводит на счет продавца.
Права и обязанности сторон.
Есть права и обязанности, характерные для всех, кто когда-либо вступал в сделку с недвижимостью. В случае заключения договора продажи ипотечной квартиры необходимо оговорить и прописать все возможные нюансы, будь то материальная ответственность сторон за расторжение договора, либо возврат задатка, если таковой имеется в двукратном объеме.
Не стремитесь сэкономить на юридической помощи в составлении договора купли-продажи недвижимости. Продавец и покупатель должны обсудить и внести в договор все пункты, чтобы минимизировать свои риски при заключении сделки.
