Что такое переуступка?

В большинстве случаев жители Петербурга покупают квартиры в новостройках для проживания собственной семьи. Но при смене жизненных обстоятельств иногда возникает необходимость продать квартиру в строящемся доме.

Продажи квартир до заселения также связаны с инвестиционными сделками на первичном рынке. Участники рынка утверждают, что их количество неуклонно растет, и в прошлом году составило 10-15 %. Рассмотрим, когда более просто и выгодно реализовывать ненужные квадратные метры и какие непредвиденные трудности придется преодолевать.

Угадать момент

Так каким все же образом лучше поступить – продать квартиру в строящемся доме или сделать это после передачи ее законному владельцу? Это вопрос не всегда простой. Стоимость новой квартиры в доме уже достроенном, но еще не принятом комиссией в эксплуатацию, всегда на 10-15% дешевле аналогичной, но с уже оформленным правом собственности. Лучше всего выставить квартиру на продажу через год-полтора после сдачи дома, поскольку к тому времени оставшиеся квартиры застройщиком обычно проданы. В наибольшей мере это касается ликвидных однокомнатных и небольших двухкомнатных квартир. При условии, что рядом с вашим домом за время, пока ожидается государственная регистрация, не вырос новый дом с квартирами аналогичного ценового сегмента.
Но нужно помнить, что ожидание наиболее выгодного момента для реализации жилья может ощутимо затянуться. После того, как сторонами подписан передаточный акт, продать квартиру по договору переуступки прав требования нельзя, так как обязательства по передаче объекта застройщиком уже выполнены. А, согласно ГК Российской Федерации, продажа квартиры по договору купли-продажи может состояться только после того, как была проведена регистрация имущественного права дольщика в Росреестре.

Поэтому, возникает своеобразный временной промежуток, в который реализовать квартиру в принципе невозможно. Промежуток этот может существенно затянуться: даже самые надежные и прозрачные застройщики не гарантируют, что время от подписания акта приема-передачи жилья до регистрации прав собственности займет менее трех-четырех месяцев. А иногда это может растянуться на годы. Юристы говорят, что в такой момент возможен предварительный договор купли-продажи. Но, по мнению риэлторов, немногие покупатели готовы покупать жилье, воспользовавшись такой схемой.

Таким образом, продажа недостроенной квартиры должна осуществляться человеком, который уже сам определился, что для него более важно – экономия времени или наилучшая цена. Необходимо учитывать и другие разноплановые факторы. Например, при растянувшемся на месяцы владении инвестиционными квадратными метрами, не нужно забывать о дополнительных затратах (к примеру, оплата коммунальных услуг), которые снижают маржу продавца. С другой стороны, продажа квартиры по договору переуступки значительно снижает количество потенциальных покупателей, из рядов которых исключаются получатели различных субсидий и участники риэлторских цепочек.

Без застройщика не обойтись

Рассмотрим вариант, когда дольщик предпочитает сэкономить время и не хочет дожидаться наилучшей цены. Тогда продажу объекта можно осуществить двумя способами – либо продать квартиру по уступке прав требования, либо продать квартиру путем замены стороны в договоре. Если квартира полностью не оплачена, закон регламентирует: согласно статье 391 ГК Российской Федерации, перевод (переуступка) долга требует предварительного согласия кредитора, то есть – застройщика. Но даже при полной оплате квадратных метров, продавцу не обойтись без контакта с компанией-застройщиком. В большинстве договоров отмечено, что переуступка прав при продаже квартиры возможна только при наличии согласия в письменном виде застройщика и банка (при приобретении квартиры в ипотеку).

 

Плата за переоформление документов при переуступке прав, как правило, закладывается застройщиком в договоре. Это может быть определено как фиксированной суммой в пределах 1-3 тысяч долларов, так и неким процентом от цены продаваемого жилья. Иногда продавец включает оплату этих расходов в стоимость объекта, в других случаях – делит дополнительные затраты пополам с покупающей стороной.

Сложнее продать квартиру в строящемся доме, который возводится по схеме ЖСК. В этом случае процедура уступки происходит таким образом: оформляется договор купли-продажи пая с одновременной подачей заявления председателю правления кооператива с просьбой о разрешении уступки пая. То есть, необходимо, в соответствии с законом, согласие участников кооператива. Однако, договор продажи пая, в отличие от уступки согласно ФЗ-214, нигде не регистрируется, поэтому является более рискованным.

Существуют застройщики, которые действуют с известной долей цинизма. Они либо вовсе не вносят в договор такую процедуру, как переуступка прав требования, либо заставляют дольщика передать им жилье на реализацию, при этом требуют ощутимых комиссионных, которые иногда доходят до 200 тыс. рублей. Тем не менее, объект очень часто экспонируется плохо и может продаваться месяцами, что вполне объяснимо – застройщик в первую очередь заинтересован в продаже собственных, оставшихся нереализованными, квартир.

Наиболее экономичный путь – обращение к риэлтору, размещающему объявления на интернет-порталах и в специализированных изданиях о том, где и как происходит продажа строящегося жилья. Но не следует слишком экономить и вопросы ценообразования решать нужно грамотно. Если строительная компания продает аналогичные квартиры в том же жилом корпусе, то цену следует скинуть хотя бы на 5%. Ведь при равной стоимости покупатель предпочтет обратиться к застройщику, имея надежду на более быструю и менее рисковую сделку.

Дополнительные хлопоты

Попробуем дать ответ на еще более сложный вопрос: как переуступить строящуюся квартиру, которая куплена в ипотеку. Непогашенный кредит дает право банку держать в залоге права требования на строящееся жилье. Заемщик обязан обратиться в банк с письменным разрешением от застройщика, где указано, что тот не имеет возражений против переуступки прав требования. Банк, в свою очередь, посодействует проведению сделки.

Не следует забывать, что банк может потребовать комиссионную выплату за выдачу разрешения на снятие обременения с залога. Как правило, банк будет удовлетворен процентом от оставшегося долга в размере 1-1,5 %, либо фиксированной суммой в 10-15 тыс. рублей. Заявка, поданная в письменном виде, обычно рассматривается на протяжении 3-5 дней. Если будет принято положительное решение и можно будет продать квартиру в строящемся доме, покупатель обязан погасить кредит продавца: он вносит в различные банковские ячейки денежные средства двумя частями. В одной вложенная сумма должна погасить остатки кредита, в другую попадает разница, которая полагается продавцу. После выполнения этих операций для регистрации в УФРС одновременно нужно подать договор переуступки прав требования и заявление банка о снятии обременения с залога.

Вполне реально проведение «зеркальной» операции – продать недостроенную квартиру покупателю, собирающемуся оплатить ее, привлекая банковский заем. Многие уверены, что переуступка прав требования несовместима с ипотекой из-за того, что кредитные организации категорически не желают иметь дело со сложными схемами. Наоборот, все больше банков выражают готовность к выделению кредитов для того, чтобы осуществить приобретение жилья по переуступке, но только в соответствии с законом ФЗ-214. Покупка квартиры по переуступке предварительного договора купли-продажи или покупка квартиры в недостроенном доме по схеме ЖСК, с привлечением банковского кредита, не предусмотрены.

Продавцу строящегося жилья не стоит забывать о существовании еще одного нюанса: государством не приветствуются спекулятивные сделки, а потому, в соответствии ст. 208 НК Российской Федерации, доходы, полученные от реализации прав требования, должны учитываться при налогообложении. Если разница в цене между первоначальным договором с застройщиком и договором переуступки отличается в бόльшую сторону – необходимы заполнение налоговой декларации и уплата НДФЛ. Однако практичные риэлторы пользуются давно придуманной схемой ухода от налога: договор переуступки прав требования содержит первоначальную стоимость объекта, а разница с реальной ценой отображается в дополнительном договоре с помощью простой письменной формы. Судя по сообщениям на форумах дольщиков, банки не особо возражают, если реальная цена квартиры в договоре переуступки занижена, хотя комментариев на эту тему не дают.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *